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Credito di imposta per chi vende la prima casa e ne acquista un’altra entro l’anno: come fare.

Hai acquistato la prima abitazione di tua proprietà con le agevolazioni prima casa ma poi le esigenze della tua famiglia sono cambiate e hai bisogno di una casa più grande o devi trasferirti in un’altra città e acquistare un’altra abitazione. Ci sono delle agevolazioni se vendi la prima casa? Corri il rischio di perdere anche quelle utilizzate per l’acquisto della prima casa? La legge prevede una particolare agevolazione fiscale se la prima casa viene venduta entro un anno dall’acquisto e se ne compra un’altra che i requisiti “prima casa”: un credito di imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Vediamo come fare per vendere la prima casa e ottenere il credito di imposta.

Vendita prima casa e acquisto di una nuova abitazione
Chi vende la prima casa entro un anno dall’acquisto e ne compra una che i requisiti per le agevolazioni prima casa, ha diritto ad un credito di imposta. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.
Il credito d’imposta spetta quando la nuova abitazione è comprata prima o dopo la vendita dell’immobile già posseduto.

Come può essere utilizzato il credito di imposta
Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto per l’intero importo
  

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  

• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
  

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
  

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Vendita prima casa: come chiedere il credito di imposta
Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa” (categoria catastale non di lusso, ubicazione nel Comune di residenza o di lavoro ecc.), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

L’interessato deve quindi:

• indicare gli estremi dell’atto di acquisto della prima casa e l’ammontare dell’imposta di registro e dell’Iva agevolate;
  

• dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto , nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa
  

• produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
  

• indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.
  

Vendita prima casa: quando non si ha diritto al credito di imposta
La concessione del credito di imposta presuppone che l’acquisto dell’immobile sia avvenuto con le agevolazioni prima casa e che l’acquirente non sia decaduto dai benefici.

Dunque, il credito d’imposta non spetta se:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
  

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
  

• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
  

• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
  

Vendita prima casa senza acquistarne una nuova
Il contribuente decade definitivamente dalle agevolazioni fiscali se vende la prima casa prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e non ne acquista entro un anno una nuova, anche a titolo gratuito (per esempio per successione ereditaria), da adibire ad abitazione principale.

In caso di decadenza dalle agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate notifica al contribuente un avviso di liquidazione, chiedendo il pagamento per intero delle imposte agevolate, oltre le sanzioni pecuniarie.