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Affitto di locali commerciali: come funziona e quanto dura la locazione? È valido un contratto transitorio?

Chi vuole affittare un locale commerciale si pone molte più domande rispetto a chi intende affittare un immobile ad uso abitativo. Come facile intuire,  la differenza più importante tra le due tipologie di contratto appena menzionate è quella della destinazione d’uso degli spazi oggetto di locazione che, in caso di affitto di locali commerciali, non potranno essere destinati ad uso abitativo, ma prettamente ad uso commerciale. Al di là della destinazione d’uso, la domanda più frequente che si pone chi vuole affittare un locale commerciale concerne la durata del contratto. Ci si chiede, in particolare, quanto dura la locazione di immobili ad uso commerciale? Il contratto d’affitto a uso commerciale può essere transitorio? A tanto risponderemo nel presente articolo. Tuttavia, prima di analizzare le regole concernenti la durata dell’affitto di locali ad uso commerciale, vediamo cos’è e come funziona la locazione di immobili ad uso commerciale.

Locazione commerciale: cos’è
La locazione commerciale è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un immobile urbano o parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello di abitazione, caratterizzato da un’attività economica produttiva di reddito.
Affinché si possa parlare di locazione di immobili ad uso commerciale, e dunque non abitativo, gli immobili devono essere destinati a:
attività industriali, commerciali o artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili;
esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Affittare un locale commerciale: adempimenti fiscali
Se il contratto per affittare un locale commerciale è soggetto ad Iva, è necessario pagare un’imposta per la registrazione, pari all’1% del canone annuale (a partire da un minimo di 67 euro).
Inoltre, c’è da pagare un bollo da 14,82 euro ed un altro di circa 4 euro per i diritti.
Le spese fiscali vanno divise a metà tra locatore e locatario.
A carico del conduttore ci saranno le spese relative alle utenze (acqua, luce, gas) mentre il proprietario è tenuto a pagare le tasse come l’Imu o la Tari.

Affitto locali a uso commerciale: quanto dura?
La durata minima dei contratti in questione non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6 + 6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico; non può essere, invece, inferiore a 9 anni rinnovabile per altri 9, nei contratti relativi ad immobili urbani adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di imprese assimilate (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili).
Nel caso in cui le parti stabiliscano una durata inferiore a quella prevista o non stabiliscano affatto la durata del contratto, si fanno valere i minimi appena citati.
Se l’attività d’impresa fosse stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Affitto locali a uso commerciale: può avere durata transitoria?
Una durata del contratto inferiore a quella prevista dalla legge è ammessa solo nel caso in cui si può dimostrare che l’attività sia di carattere transitorio o quando non si ha la certezza che questa continuerà nel tempo. Dunque, il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, qualora l’attività esercitata – o da esercitare – nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Attenzione, però: come anticipato, se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato ad affittare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.

Affitto locali a uso commerciale: rinnovo e disdetta
Come per l’uso abitativo, anche nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, se le parti non danno disdetta entro un certo tempo prima della scadenza, il contratto si intende rinnovato tacitamente per un altro periodo di uguale durata. Nei contratti con durata di sei anni, la disdetta va comunicata, almeno 12 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata. Nei contratti con durata di 9 anni, invece, la disdetta va comunicata almeno 18 mesi prima della scadenza, sempre con lettera raccomandata.
Tuttavia è prevista una limitazione a tale facoltà solo alla prima scadenza e nei confronti del locatore: il locatore alla prima scadenza non può recedere, se non per giusta, cosicché i contratti vengono ad avere una durata effettiva di dodici anni (6 + 6) o di diciotto anni (9 + 9).
Sono esempi di giusta causa:
adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile.
Il locatore dovrà, dunque, indicare nella lettera raccomandata, da inviare almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza, uno dei suddetti motivi altrimenti, se così non fosse, il conduttore ha diritto di proseguire nel rapporto contrattuale; se invece, nonostante il rispetto di tutte queste disposizioni da parte del proprietario dell’immobile, il conduttore non volesse lasciare l’immobile è chiaro che a quel punto il locatore potrebbe convenire in giudizio il conduttore.
Dopo la prima scadenza il locatore potrà esercitare liberamente la facoltà di disdetta, rimanendo solo obbligato alla comunicazione scritta con lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima.

Le modalità formali previste per esercitare la facoltà di disdetta alle varie scadenze valgono, è chiaro, anche per il conduttore.

Affitto locali a uso commerciale: recesso e risoluzione
Il conduttore, ha il diritto di recedere per:
recesso convenzionale: si ha quando le parti prevedono contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Ciò significa che il diritto di recedere del conduttore è ammesso anche in mancanza di appositi accordi in tal senso e dunque è nulla anche qualsiasi pattuizione che escluda tale diritto.
Per quanto riguarda la risoluzione del contratto di locazione essa è ammessa per le stesse cause previste per la risoluzione in generale dal codice civile e cioè per inadempimento, impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità; costituisce in ogni caso inadempimento il fatto di adibire l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito.

Indennità per la perdita dell’avviamento
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività industriali, commerciali ed artigianali e di interesse turistico e a 21 mensilità per le attività alberghiere (sul punto leggi anche: Negozio in affitto e indennità per la perdita dell’avviamento).

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile:
venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente;
ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui abbiamo parlato.
L’indennità ulteriore, se dovuta, deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.
Non spetta alcuna indennità di avviamento se:
il contratto si risolve per inadempimento da parte del conduttore;
vi è disdetta o recesso del conduttore;
il conduttore viene sottoposto a fallimento o a qualsiasi altra procedura concorsuale.
Le disposizioni fin qui descritte non si applicano inoltre:
in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
se l’immobile è destinato all’esercizio di attività professionali o ad attività di carattere transitorio;
agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.