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Comprare casa all’asta è una soluzione alternativa per acquistare un immobile, grazie alla quale spesso portare a termine un buon affare. E’ indispensabile però conoscere la procedura e le norme vigenti.

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, il cosiddetto “decreto banche”, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

La norma prevede che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. Il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura penale dispone, inoltre, che il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

Asta, come funziona

Le aste immobiliari giudiziarie riguardano la vendita forzata di un immobile di proprietà dell’esecutato, che non avendo pagato i debiti subisce l’espropriazione del bene. Una volta messa all’asta, l’abitazione può essere acquistata da qualsiasi persona, fisica o giuridica, a eccezione del debitore.

Il prezzo base di vendita dell’immobile viene stabilito da un perito nominato dal giudice. Dopo un sopralluogo, il perito redige una perizia contenente:

identificazione catastale;
planimetria;
stato di conservazione;
segnalazione di abusi edilizi;
servitù o debiti nei confronti del condominio.

Nel documento viene anche specificato se l’alloggio è libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.
Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato si invia una lettera di diffida all’ormai ex proprietario, indicando il termine ultimo entro cui è tenuto a lasciare la casa. Se la lettera non ha effetti, dopo una serie di ultimatum, può essere necessario notificare, tramite ufficiale giudiziario, un avviso che indichi ora e giorno entro cui l’immobile deve essere liberato. In caso di reiterata resistenza, l'ufficiale giudiziario può ricorrere all’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero dei locali.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato da uno o più conduttori con un regolare contratto d’affitto, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, può disporre dell’appartamento.

La perizia può essere consultata alla cancelleria del tribunale, nello studio del professionista incaricato o su internet, qualora l’asta sia pubblicizzata sui siti dedicati. Le aste si possono svolgere in tribunale o negli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Con l’ordinanza di vendita, il giudice delle esecuzioni stabilisce le condizioni e i termini dell’asta:

prezzo base;
termini per la presentazione delle offerte;
udienza per la gara tra gli offerenti;
scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.

Nel frattempo, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che conserva, amministra e gestisce l’immobile. Il custode giudiziario è la figura di riferimento per gli interessati all’acquisto, a cui rivolgersi per avere ulteriori informazioni sul bene.
Il cancelliere del tribunale o il notaio oppure un professionista delegato, sono coloro che devono redigere l’avviso d’asta, che è il documento ufficiale nel quale sono riportati:

indirizzo dell’immobile;
data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
prezzo base;
rilancio minimo;
termine di presentazione delle offerte;
modalità di vendita.

L’avviso deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo e pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media.

Asta senza incanto

Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince la più alta, ma si indice una gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta.

Asta con incanto

Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Asta, il pagamento

Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (in questo caso il creditore deve essere d’accordo), si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile. In presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso.

Nell’eventualità in cui il partecipante o il soggetto delegato non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione.

Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria: nei dieci giorni successivi all’asta, infatti, i partecipanti “sconfitti” possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. Il giudice organizza allora una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente. L’aggiudicazione è, invece, definitiva se nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta.

Il soggetto aggiudicatario è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere definito prima della scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.