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L’integrazione all’art. 1138 c.c. dichiara che “le norme del Regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” in casa.

Nulla cambia però per i regolamenti in essere prima dell’entrata in vigore della legge di riforma perché la nuova disposizione di legge, in quanto non diretta a tutelare un interesse di ordine pubblico, è destinata ad avere efficacia solo per il futuro, in forza del principio generale vigente nel nostro ordinamento della irretroattività della legge.

La norma non è comunque tra quelle che la legge considera inderogabili, talché il divieto ben può continuare ad esistere anche in futuro in un regolamento di natura contrattuale, purché la relativa clausola sia trascritta nei pubblici registri immobiliari, perché altrimenti non è opponibile al nuovo acquirente dell’unità immobiliare sita in condominio.

Il divieto di detenere animali domestici nel proprio appartamento significa menomare un preciso diritto del condomino di disporre liberamente del proprio bene, al punto che deve ritenersi nulla la clausola del regolamento che preveda simile divieto, salvo che sia contenuta in un regolamento approvato con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure accettato o sottoscritto unitamente all’atto di acquisto della proprietà.

Il divieto vale naturalmente anche per il conduttore, trattandosi sempre di una limitazione all’uso dell’unità immobiliare locata che egli accetta nel momento stesso in cui sottoscrive il contratto di locazione. Nell’ipotesi di violazione di simile divieto il condominio può pertanto richiederne il rispetto sia all’occupante dell’appartamento, sia al condomino proprietario, tenuto in solido con il proprio conduttore al rispetto del regolamento (Cass. n.4920/06).
Tanto meno è consentito ai condomini proibire, con delibera assunta a maggioranza, la presenza di animali nell’edificio condominiale perché è sufficiente il voto contrario anche di uno solo di loro per paralizzare l’eventuale divieto invece voluto dalla restante collettività.

Ciò nonostante, non è semplice per gli animali stare in condominio, ma tutto dipende dal rispetto che i loro padroni hanno delle più elementari regole che governano il vivere nella collettività condominiale. L’assemblea può infatti stabilire le regole che devono essere rispettate dai proprietari degli animali, sia nell’uso degli spazi o dei servizi comuni, sia in relazione al più generale comportamento che devono tenere all’interno del complesso condominiale.

Il diritto di ciascun condomino di usare e di godere a suo piacimento delle cose di proprietà comune trova limite nel pari diritto di uso e di godimento degli altri.
Lasciare libero un animale o custodirlo senza le debite cautele, oppure affidarlo a persona inesperta, costruisce un reato penalmente sanzionato (art. 672 cod.pen).

Si sta parlando naturalmente di animali pericolosi, non soltanto però di quelli dotati di naturale ed istintiva ferocia, ma di tutti quelli che, benché domestici, possono diventare pericolosi in determinati casi o in determinate circostanze. Tra questi rientra anche il cane normalmente mansueto, anche se in tal caso la pericolosità deve essere accertata in concreto considerando non solo la razza di appartenenza, ma ogni altro elemento rilevante.

Attenzione quindi anche al proprio cane lasciato libero e senza museruola, quando al medesimo è data possibilità di raggiungere l’ingresso dell’abitazione o la portineria dello stabile, o ogni altro luogo all’interno del complesso condominiale e di libera frequentazione da parte di persone, che si potrebbero così trovare esposte al rischio di improvvisi assalti.

Particolare rilievo assume anche il problema riguardante la possibilità di far uso dell’ascensore con gli animali. Nel silenzio di uno specifico divieto contenuto nel regolamento anche di natura assembleare, l’inibire ad un condomino di usare l’ascensore con il proprio cane può trovare legittime motivazioni solo di ordine igienico-sanitario, da valutarsi di volta in volta a seconda della concreta fattispecie che si può presentare.

Uguale ragionamento porta a giustificare la limitazione al numero degli animali che il condomino può detenere nella propria unità immobiliare, superato il quale appare anche legittimo l’intervento del giudice, con il conseguente allontanamento degli animali in esubero e il loro affido ad enti specializzati.

Insomma, gli animali possono tranquillamente stare in condominio, se i loro padroni però sono disponibili ad accettare l’idea che la tranquillità e la salute degli altri condomini meritano primaria tutela.

Interviene il giudice
•se l’animale disturba
•o è pericoloso

La semplice previsione nel regolamento di condominio di una clausola che vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l’igiene della collettività non è di per sé sufficiente ad imporre al condomino di allontanare l’animale dalla propria abitazione, dovendosi accertare il concreto pregiudizio causato alla collettività sotto il profilo della tranquillità e dell’igiene.

Anche in assenza però di particolari divieti, è sempre possibile richiedere l’intervento del giudice quando l’animale sia fonte di immissioni di rumori o di odori tali da cagionare, per la loro frequenza e intensità, malessere e insofferenza anche a persone di normale sopportazione: il continuo abbaiare di un cane o l’odore dell’animale stesso e dei suoi bisogni fisiologici possono diventare intollerabili e quindi seriamente danneggiare l’equilibrio psicofisico di una persona.

Da qui il pieno diritto del vicino di casa di chiedere al giudice, anche in via d’urgenza, di far cessare le predette immissioni e di assumere tutti i provvedimenti necessari per tutelare il suo diritto di godere pacificamente della propria casa.
Resta ferma comunque la possibilità di vedersi risarciti anche i danni provocati dai reiterati miagolii, latrati e rumori vari, soprattutto se notturni.

Anche l’amministratore deve intervenire per fare cessare le molestie derivanti dalla detenzione di animali nel condominio, qualora vengano lasciati liberi negli spazi comuni, oppure abbandonati per lungo tempo su balconi o ballatoi: può addirittura configurarsi, nelle ipotesi più gravi, anche il reato di maltrattamento di animali.

Ancor più in presenza di animali che la legge neppure consente di possedere. Si sta parlando di mammiferi, di rettili selvatici, di animali in genere che, in particolari condizioni ambientali o di comportamento, possono avere effetti mortali o invalidanti per l’uomo, oppure di quelli che, se non sottoposti a controlli sanitari, possono essere portatori di malattie infettive. Questi animali proprio non possono stare in condominio e chi li detiene può incorrere in una elevata ammenda o addirittura nell’arresto.

La legge pone a carico del proprietario dell’animale, o di chi ne ha la custodia nel momento del verificarsi del sinistro, una presunzione di responsabilità per i danni subiti dalla persona offesa, salvo che si riesca a dimostrare che questi si siano verificati a causa del comportamento tenuto dal danneggiato, negligentemente espostosi al prevedibile rischio di essere assalito dall’animale.