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Saranno previste due maxi categorie: quella ordinaria “O” e quella speciale “S”; la prima riguarderà le abitazioni, la seconda gli impianti e i servizi.

È ormai entrata nel vivo la riforma dei valori catastali degli immobili: un’azione che porterà alla rideterminazione di importi ormai vecchi e non aggiornati, ma soprattutto non corrispondenti alla reale condizione di numerosi immobili.

Le neo-istituite Commissioni censuarie sono chiamate a riclassificare e rivalutare tutto il patrimonio italiano. L’iter, che partirà nella seconda metà di quest’anno, dovrebbe terminare entro il 2019.

Nel novembre scorso il governo ha dato il via libera alla riforma del Catasto, con l’istituzione delle commissioni censuarie, che dovranno individuare i criteri su cui basare le nuove valutazioni delle rendite.

Quel che è certo è che i nuovi meccanismi di calcolo delle rendite catastali non si baseranno più sul numero dei vani, ma sui metri quadrati, tenendo conto anche del reddito da locazione medio, della collocazione e delle caratteristiche edilizie dell’immobile (qualità, anno di costruzione…).

Una volta elaborati i nuovi meccanismi (entro marzo 2015), le commissioni si occuperanno del censimento vero e proprio, passando in rassegna case, fabbricati e terreni.

Insomma, la parola d’ordine sarà, per il futuro, edifici in linea con il valore di mercato effettivo (sebbene, a causa dell’attuale crisi edilizia, in molte aree del Paese questo mercato non ci sia più). Ma lo scopo è anche quello di far emergere i cosiddetti “immobili fantasma”, mai censiti al Catasto, e colpire chi fino a oggi ha pagato meno per immobili di un certo prestigio. Basare il calcolo sui metri quadrati anziché sui vani dovrebbe portare a stime più eque, perché si prenderà in considerazione la dimensione reale degli immobili.

La nuova suddivisione

Tra gli aspetti principali del secondo decreto governativo c’è la definizione delle nuove categorie catastali. Ricordiamo che la categoria consiste nella tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria, differente per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.

Ecco come funzionerà nella sostanza la riforma.

Gli immobili urbani saranno divisi in due maxi gruppi (attualmente, invece, i gruppi sono cinque):

1 | CATEGORIA ORDINARIA

– gli immobili “a destinazione ordinaria”: si tratterà delle abitazioni e saranno identificati dalla lettera “O”. A loro volta saranno suddivisi in 8 sub-categorie (da O/1 a O/8: un numero inferiore rispetto a quello attuale) che distingueranno le abitazioni in palazzi, villette e “abitazioni tipiche”, uffici e studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini.

Le unità immobiliari delle categorie ordinarie sono valutate mediante funzioni statistiche che mettono in relazione i valori (e i redditi) e le variabili esplicative, come quelle riguardanti la posizione e quelle derivanti dalle caratteristiche edilizie. L’ambito territoriale può essere una zona Omi, una aggregazione di queste interne a un Comune, l’intero Comune o una aggregazione di più Comuni. Il valore (o il reddito) di un’unità immobiliare sarà dato da un importo unitario di riferimento di zona, corretto con coefficienti accrescitivi o diminutivi, moltiplicato per la superficie dell’unità.

2 | CATEGORIA SPECIALE

– gli immobili “a destinazione speciale”, identificati dalla lettera “S”, saranno suddivisi in 18 categorie (un numero superiore rispetto a quello attuale) a seconda del tipo di attività degli impianti (energia, miniere, industria, logistica, ambiente) o degli immobili occupati da servizi (direzionali, commerciali, scuole, sanità, ecc.).

Probabilmente verrà previsto anche un ulteriore gruppo (identificato con la lettera “I”), in cui iscrivere senza attribuzione di valore e rendita le unità immobiliari improduttive, costituite dalle attuali categorie F (unità collabenti in corso di costruzione o definizione, lastrici solari e aree urbane).

La legge delega prevede che per calcolare il valore fiscale degli immobili si prenda come riferimento il triennio 2011-2013.

L’INCIDENZA SULLA TASSAZIONE

L’aggiornamento del valore catastale degli immobili comporterà un innalzamento della base imponibile delle imposte sulla casa. Con ineliminabile aumento della tassazione.