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Capita che i cittadini italiani stipulino dei preliminari di compravendita (art. 1351 c.c.) privatamente, magari con il supporto di un professionista diverso dal Notaio. Nulla di strano, in verità. Non è un obbligo infatti provvedere alla stipula del contratto preliminare tramite un rogito notarile e non è un obbligo trascrivere, seppure la trascrizione abbia i suoi indubbi vantaggi, soprattutto in determinate ipotesi.

Pochi sanno invece – il professionista è tenuto a comunicarlo (e in ogni caso il cittadino a saperlo) – che il preliminare deve essere registrato, ai sensi del D.P.R. 131 del 1986, a meno che la parte che promette la vendita sia un’impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).

Se non ci si avvale di un Notaio (lett. b del 1 comma dell’art. 10), e si sta procedendo privatamente, l’incombente può anche essere svolto da un professionista (Avvocato, Commercialista), presentando l’atto per la registrazione presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territoriale (Agenzia del Territorio).

Il termine per effettuare la registrazione è di giorni 20 (art. 13, comma 1), al contrario di quanto avviene per esempio per i contratti di locazione, per i quali il termine stabilito dalla legge è di giorni 30. Il termine è di 60 giorni se il contratto è formato all’estero.

La registrazione di un contratto preliminare comporta il pagamento di un’imposta, calcolata in questo modo:

+ Imposta fissa (€ 200,00)
+ Imposta variabile (0,50% della caparra e/o il 3% dell’acconto)
+ Marche da bollo per il contratto (€ 16,00 per ogni cento righe del contratto)
+ Marche da bollo per gli allegati (€ 0,26 per i fogli allegati in formato A4 e/o 16,00 per ogni 100 righe nel caso di documenti corposi)

Le marche da bollo devono essere corrisposte per l’originale e per ogni copia richiesta (solitamente due: una per il promittente venditore e l’altra per il promissario acquirente).

Naturalmente quello sopra è un calcolo standard, perché non sono comprese le eventuali sanzioni per scadenza del termine (3% sull’imposta fissa e il 2,5% di interessi di mora), o perché la transazione è fatta con soggetti IVA (imprenditori e/o professionisti), o perché sono presenti altre ipotesi previste dalla legge (la presenza di clausole penali per esempio). Perciò, prima di pagare, verificate la correttezza della somma dovuta con il professionista incaricato o con il funzionario dell’agenzia delle entrate.

Il modello per il pagamento da utilizzare è il modello F23, mentre è necessario compilare per la registrazione anche il modello 69. In ogni caso, al momento della stipulazione del rogito notarile, le imposte pagate per la registrazione (esclusi i bolli e le sanzioni) saranno imputate all’imposta principale.