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Contratto preliminare: la prassi della consegna anticipata delle chiavi all’acquirente di un immobile prima del contratto di compravendita effettivo tramite rogito davanti al notaio, imporrebbe una semplice cautela per il venditore.

Di solito, già nel contratto preliminare di compravendita di un immobile (volgarmente detto “compromesso”), le parti si accordano per il passaggio del possesso dell’appartamento oggetto della futura vendita (vendita che avverrà solo davanti al notaio con la firma del cosiddetto atto definitivo). Benché dunque il passaggio di proprietà non si sia ancora compiuto – trasferendosi solo con il rogito notarile – al futuro acquirente viene data la possibilità di utilizzare l’immobile non ancora formalmente suo. Restano, per come è ovvio, i reciproci obblighi delle parti: da un lato – quello del venditore – alla stipula dell’atto definitivo di vendita; dall’altro – quello dell’acquirente – al pagamento delle varie tranche concordate e, ovviamente, anche per egli, alla stipula dell’atto definitivo di vendita.

Sono intuitive le ragioni di tale anticipazione del passaggio del possesso: per esempio, potrebbe trattarsi della necessità, per il futuro proprietario, di anticipare i lavori di ristrutturazione, o di attendere il perfezionamento di un mutuo con la banca, o di ottenere la classificazione catastale dell’immobile appena costruito.

Non sempre quindi l’immissione nel possesso dell’immobile compravenduto coincide con l’acquisizione dello stato di proprietario. E viceversa, nulla vieta alle parti, nella loro autonomia negoziale, di posticipare l’immissione in possesso dell’acquirente per favorire questa volta il venditore, che potrebbe aver bisogno di conservare la detenzione dell’immobile compravenduto per un determinato periodo di tempo.

Quali sono le conseguenze per le parti, soprattutto pensando al venditore che consegna le chiavi dell’immobile alla firma del contratto preliminare, avvenendo sempre più spesso tale l’anticipazione?

Resta il rischio che uno dei due contraenti non adempia alle proprie obbligazioni. In caso di consegna anticipata, il venditore corre il rischio, avendo già eseguito la propria prestazione consegnando le chiavi dell’appartamento, di non ricevere la controprestazione, cioè il pagamento del prezzo da parte del promittente acquirente.

Nel caso che questi non adempia, il venditore deve agire per la risoluzione del contratto e ottenere una sentenza che imponga all’acquirente il rilascio dell’immobile. Raccomandiamo quindi a tutti coloro che intendono vendere un immobile, per scoraggiare un tale comportamento da parte del promittente acquirente, di inserire già nel contratto preliminare di compravendita una clausola penale in caso di inadempimento o di semplice ritardo nel pagamento del saldo.