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Per poter stipulare un atto di compravendita di un immobile o anche del pari se trattasi di donazione, è necessario che chi di dovere (Notaio, parti venditrici e tecnici di parte incaricati), esegua una scrupolosa verifica tecnico-amministrativa dello stesso bene da porre in vendita.  Infatti è richiesta, come condizione primaria, la corrispondenza tra il bene assentito urbanisticamente e la planimetria catastale: in parecchi casi infatti è stato dichiarato nullo lo steso atto rogitato.

La dichiarazione di conformità ed allineamento degli atti è obbligatoria e va segnalata all’interno degli stessi atti e la planimetria catastale va anche allegata: tali verifiche, sia urbanistiche che catastali, vanno possibilmente espletate, affidandole ad un tecnico abilitato, sin dalle prime fasi dei preliminari di vendita onde evitare, al momento del vero e proprio rogito, ritardi e spiacevoli sorprese del caso.

Dunque la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo concessorio o autorizzativo con cui un Ente preposto ha autorizzato la realizzazione dell’immobile deve essere concettualmente intesa, da tutti gli operatori del settore (notarile, tecnico, amministrativo), quale chiave fondamentale per la regolarità urbanistica del bene da porre in vendita.

È necessario alle volte, verificare negli archivi delle Ripartizioni Urbanistiche dei Comuni, i vari progetti, varianti ed eventuali Concessioni in Sanatoria e parti di immobile condonati, prima di passare all’allineamento del bene presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate ex Territorio (ex Ufficio del Catasto). Infatti, qualora, l’immobile abbia subito modifiche o realizzato in difformità ai progetti e varianti presentate, il rilascio del titolo concessorio non è attuabile.

Orbene si evince chiaramente che l’aspetto dello stato di fatto conforme alla sola planimetria catastale, sì è di fondamentale rilevanza ai fini notarili ed è ciò che un Notaio chiede in primis alla parte venditrice, ma è pur vero che qualora risultino, anche dopo la stipula dell’atto di compravendita, difformità di tipo urbanistico o peggio ancora parti di immobili non sanabili e dunque modificati rispetto ai titoli originari rilasciati dagli Enti preposti, l’atto stesso risulterebbe impugnabile e dunque nullo di fatto.

Una non conformità di tipo catastale è quasi sempre regolarizzabile attraverso l’aggiornamento della planimetria di immobile (specie se trattasi di diversa distribuzione di interni) con l’invio a mezzo pratica DOCFA; invero una non conformità urbanistica, è regolarizzabile qualora i regolamenti locali lo consentono, rispetto alle difformità accertate: in alcuni casi di insanabilità di opere eseguite, è necessario infatti, il ripristino allo status quo ante.