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Non è necessario il permesso a costruire per frazionare l’immobile a seguito del decreto Sblocca Italia.

Per frazionare un immobile basta la CIL o la SCIA (a seconda di cosa prevede la Regione): si tratta, infatti, di una attività di manutenzione straordinaria e non di ristrutturazione. Di conseguenza, così come stabilito dallo Sblocca Italia, non serve il permesso a costruire, ma basta la semplice Dichiarazione di Inizio Attività o la Comunicazione di Inizio Lavori. L’eventuale procedimento penale, aperto a carico di chi non ha presentato il permesso a costruire va quindi archiviato. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza.

Le attività di ristrutturazione finalizzate al frazionamento sono state “sanate” dal decreto Sblocca Italia, convertito in legge nel 2014.  Grazie alla riforma, nel concetto di interventi di manutenzione straordinaria vengono ricomprese ora anche le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. A tali interventi appartengono quindi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Prima del 2001, per manutenzione straordinaria si intendevano tutti quegli interventi di tipo manutentivo che non incidevano né sulle superfici, né sulla volumetria complessiva, né sulla destinazione d’uso. Senonché la riforma del 2001 ha allargato il concetto di manutenzione straordinaria per farlo rientrare in quello più ampio di “intervenuti di conservazione”. Successivamente è stato il turno del decreto Sblocca Italia che, per tutti gli interventi di manutenzione straordinaria, quali pure il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari, ha abolito l’obbligo di richiedere il permesso a costruire, accontentandosi della semplice Dia. Ciò, però, a condizione che non venga alterata la volumetria complessiva degli edifici e mantenuta immutata l’originaria destinazione d’uso.

Le modifiche

La materia edilizia, a seguito della sentenza della Cassazione appena citata, ha subito ulteriori modifiche. Molti sono gli interventi del decreto Sblocca Italia in materia edilizia ed urbanistica, che hanno inciso in diverso modo sul Testo Unico dell’Edilizia, con il dichiarato fine di “semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo”. Di seguito vengono riportate sinteticamente le principali modifiche:

– viene esteso il concetto di “manutenzione straordinaria” nell’ambito di interventi edilizi, ampliando l’utilizzo della “comunicazione inizio lavori” (“CIL”) al posto del permesso di costruire (vengono ora ricompresi, tra gli altri, gli interventi di frazionamento e di accorpamento delle unità immobiliari, anche se comportanti la modifica delle superfici o del carico urbanistico, purché rimanga immutata la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione d’uso); inoltre, con la “Cil” il proprietario non dovrà più fare comunicazione di aggiornamento catastale, che avviene d’ufficio;

– per gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica è possibile richiedere il permesso di costruire in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesti l’interesse pubblico;

– la “scia” sostituisce la “dia“, e può essere utilizzata per varianti non essenziali a permessi di costruire;

– viene introdotto il permesso di costruire convenzionato;

– cambiano le regole per accedere ai contributi per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili (c.d. “conto termico“), che verranno stabilite con decreto interministeriale adottato di concerto tra il ministro dello Sviluppo economico ed il ministro dell’Ambiente;

– per incentivare piccoli interventi di riqualificazione urbana, i comuni possono esonerare dal pagamento dei tributi locali i cittadini che abbiano presentato un progetto a tale scopo;

– scompare nuovamente la conferenza di servizi nel contesto del procedimento di rilascio di un’autorizzazione paesaggistica: se la soprintendenza non si esprime nel termine di 60 giorni, l’amministrazione provvede comunque alla domanda di autorizzazione.