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Esecuzioni forzate immobiliari: il debitore obbligato a lasciare l’immobile; lo sfratto da parte del custode non potrà avvenire solo se si tratta di prima casa.

Pignoramenti immobiliari: il debitore dovrà lasciare immediatamente l’immobile per dare la possibilità al giudice di vendere più facilmente il bene sottoposto ad esecuzione forzata. Non ci saranno sconti o eccezioni, né tutela di situazioni particolari (disoccupati, malati terminali, invalidi, ecc.) se non per chi possiede solo quell’immobile e non ha dove andare a vivere. Mercoledì scorso il decreto banche è stato convertito in legge dal Parlamento e ciò che avevamo anticipato qualche mese fa è un realtà definitiva.

La nuova legge, quindi, modifica la disciplina relativa alla (s)vendita delle case sottoposte ad asta giudiziaria.

Ecco le novità:
•al quarto tentativo di vendita forzata, il giudice potrà disporre un ribasso della base d’asta della metà del valore, svalutando l’immobile per consentirne l’immediata aggiudicazione. Se neanche così dovessero farsi avanti offerenti, il tribunale potrebbe applicare la norma che gli consente di chiudere per sempre l’esecuzione forzata, non essendovi possibilità di soddisfare i creditori con il valore di presumibile realizzo;
•inoltre il debitore dovrà abbandonare subito l’immobile pignorato. Ed è questa la novità più importante. Perché cambia radicalmente le regole del gioco. Infatti, mentre con la vecchia normativa il debitore poteva continuare ad abitare nell’immobile pignorato sino al momento dell’aggiudicazione (o prima, se ritenuto necessario dal giudice per poter vendere il bene), le nuove regole sovvertono il precedente ordine favorendo chi cerca di recuperare il debito e, di conseguenza, l’immobile messo all’asta.

È evidente che la ragion d’essere di questa legge è sbilanciata verso il creditore. L’obiettivo è quello di rendere più veloce l’iter relativo al recupero dei crediti. Prima, infatti, la lentezza dei procedimenti non permetteva al creditore di entrare in possesso di ciò che gli spettava. Messa così potrebbe sembrare una cosa positiva. Nei fatti, invece, la nuova normativa agevola soprattutto le banche che hanno concesso mutui.

Ritornando invece agli effetti che la legge produce sul cittadino comune, viene anticipato il termine entro cui il giudice deve emettere, nei confronti del proprietario pignorato, l’ordine di liberazione degli immobili. La decisione del giudice sarà intimata al momento della nomina del custode dell’immobile. Siamo alle fasi iniziali del processo, quindi è facile dedurre come il debitore non possa più contare sui tempi lunghi del procedimento prima di dover abbandonare l’immobile. Ed anzi, la nuova legge è ancora più severa quando stabilisce che qualora il debitore non adempia spontaneamente, si procederà all’immediata esecuzione forzata dell’ordine del giudice.

Ma non sarà sempre così. Ci sono delle eccezioni: sono esclusi da questa regola solo i casi in cui l’immobile pignorato sia la prima casa di abitazione del debitore. In tal caso, il soggetto sottoposto ad esecuzione forzata, potrà continuare a rimanere nell’abitazione fino a quando il giudice riterrà che tale permanenza pregiudichi la vendita dell’immobile.

Dicevamo che la nuova normativa, pur essendo generale e quindi rivolta a tutti i cittadini, di fatto agevola le banche. Se consideriamo che dopo il terzo tentativo di vendita (“esperimento d’asta”, in gergo tecnico) si può proporre un’offerta a un prezzo dimezzato, il rischio di passare da una vendita a una svendita di case è assai alto. Ed è quindi facile ipotizzare che saranno gli stessi istituti di credito ad acquistare gli immobili messi all’asta usufruendo, oltretutto, del nuovo bonus fiscale che consente di abbattere l’imposta di registro (a condizione che il bene venga rivenduto entro un anno).