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E' luogo comune sentire dire che è inutile agire contro un condomino perché non ha nulla; un condomino quanto meno è proprietario dell'unità immobiliare, altrimenti non lo si potrebbe considerare tale.
Certo, a fronte di un debito di poche centinaia di euro è assurdo (perché molto costoso) provvedere al pignoramento della casa. Se, però, il condominio è creditore di qualche migliaia di euro, la situazione è diversa ed il pignoramento immobiliare non appare più un'ipotesi remota.
Che cos'è esattamente il pignoramento?
L'art. 492 c.c. specifica che “il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.
Nel caso del pignoramento immobiliare il debitore pignorato è nominato custode dei beni senza diritto ad alcun compenso. Il pignoramento, quindi, è l'atto con cui l'ufficiale giudiziario intima al debitore di non sottrarre (vendere, donare, ecc.) dei beni alla garanzia del credito, ma non è atto traslativo della propria.
Al cambio di proprietà si arriva al termine del processo esecutivo allorquando si sia riusciti a vendere il bene.
D'altra parte, come ricorda la giurisprudenza, “le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione” (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Finché non avverrà il trasferimento della proprietà, pertanto, il condomino pignorato dev'essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile. Egli, infatti, con l'intimazione (pignoramento) fattagli dall'ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.
Nel frattempo, quindi, il condomino pignorato continua ad essere il proprietario dell'unità immobiliare ubicata nel condominio.
Ne consegue che spetta sempre a lui dover provvedere al pagamento delle quote condominiali. E se, com'è probabile, il condomino moroso e pignorato continuerà a non pagare? A quel punto bisognerà provvedere ad una nuova ingiunzione di pagamento e, se de caso, ad un insinuazione nella procedura esecutiva già iniziata o nell'apertura di una nuova.
Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società
Durante la procedura esecutiva è ben possibile che il condomino non paghi nulla: in tal caso è consigliabile per l'assemblea provvedere a deliberare un fondo straordinario per far fronte ad eventuali carenze di liquidità.
Chiaramente chi ha acquistato all'asta, al parti di chi ha comprato direttamente dal condomino, sarà obbligato per i debiti maturati nell'anno precedente ed in quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.