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Il diritto di prelazione a favore del conduttore è previsto unicamente per il caso in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni), comunicandogli anche di voler vendere la proprietà a terzi. È questo l’orientamento espresso dalla Cassazione con una sentenza dell’anno scorso.

Come noto, la legge concede al padrone di casa il diritto di non rinnovare il contratto di locazione dopo i primi 4 anni in uno dei seguenti casi:

– intenzione di destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;

– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;

– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

– quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, o si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, oppure, trattandosi di un immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e, per eseguirle, sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

– quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

– quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Ebbene, qualora si verifichi uno dei suddetti casi e il locatore (padrone di casa) comunichi al conduttore (inquilino) la disdetta della locazione (che pertanto non verrà rinnovata per i successivi 4 anni obbligatori) è riconosciuto all’inquilino il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile.

Invece, se il padrone di casa non fornisce una delle predette motivazioni per la disdetta del contratto, l’affitto proseguirà per altri quattro anni.

Il conduttore è però tenuto a lasciar visitare l’appartamento ai possibili aspiranti acquirenti, in giorni e orari eventualmente previsti nel contratto o, in mancanza di tale previsione, secondo gli usi locali.

Comunicazione del locatore

La comunicazione da parte del locatore della volontà di vendere l’immobile, deve essere completa ai fini dell’apprezzamento da parte del conduttore in ordine alla convenienza dell’acquisto dell’immobile locato, con l’identificazione del bene e l’indicazione del prezzo che il conduttore dovrebbe versare.

La comunicazione deve necessariamente provenire dal proprietario dell’immobile. Il conduttore non ha possibilità di modificare il contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario, pena la declaratoria di invalidità della prelazione.

Nel caso in cui l’immobile appartenga a più persone, la comunicazione deve essere fatta da tutti i proprietari. Se la comunicazione provenga da solo uno di essi occorre non solo la spendita del nome degli altri, ma anche la loro procura per iscritto. In mancanza la comunicazione è inefficace e non determina la decadenza a carico del conduttore che esercita il diritto di prelazione.

Termine per l’esercizio della prelazione

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. A tal fine deve comunicare l’accettazione al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.