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Caso classico della locazione immobiliare è quello di un inquilino che non paga il canone, moroso appunto. E’ opportuno in casi del genere attivarsi rapidamente per ottenere lo sfratto per morosità ed avere a propria disposizione quanto prima l’immobile per poterlo riallocare e per risparmiare le tasse che altrimenti sarebbero comunque dovute allo stato, sebbene non si percepisca il canone.

Il primo passo è sollecitare con raccomandata a/r il conduttore. Si tenga presente che la morosità scatta dopo 20 giorni ma trascorso un mese è già opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale per accorciare i tempi.

Sovente il locatore, spaventato dai tempi e dai costi di una procedura di sfratto,  non la attiva con la conseguenza di allungare i tempi e aumentare la morosità con tutto ciò che ne consegue se non si sono prese opportune precauzioni e garanzie sulla solvibilità del conduttore, rivolgendosi ad un legale prima di concludere il contratto; inoltre, senza il provvedimento di convalida il conduttore non è in grado di provare  al fisco il mancato incasso del proprio reddito immobiliare, finendo con l’esser costretto a pagare  le tasse su redditi mai effettivamente percepiti!!!

Vediamo dunque di chiarire per linee generali la procedura, i suoi tempi ed i suoi costi.

Ma prima val la pena ricordare che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario.

Secondo gli  artt. 657 e ss. c.p.c., La convalida di sfratto si configura come un procedimento sommario alternativo al rito ordinario delle locazioni col quale  ottenere con tempi ridotti il rilascio dell’immobile in favore del proprietario.

Il Legale introduce l’azione con “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida”, al Tribunale competente, che consiste in un invito al convenuto ai comparire all’udienza fissata per rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali ulteriori oneri.

Già in sede di prima udienza, il Giudice,  provvederà a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata.

Può accadere, che il conduttore si presenti, anche personalmente, in udienza per chiedere ,con motivazioni solitamente di difficoltà economiche , che gli venga  concesso un termine massimo di novanta giorni al fine di saldare la morosità accumulata.

Per prassi consolidata i Tribunali concedono tale termine di grazia e rinviando ad una successiva udienza, fissata  allo scadere dei novanta giorni, per verificare l’avvenuto pagamento. Pochissimi sono i casi, come ci ha insegnato una lunga esperienza, in cui la morosità sia effettivamente sanata nel termine concesso dal giudice.

Perdurante la morosità all’udienza successiva , il Giudice, su richiesta del locatore provvede a convalidare lo sfratto. Questo provvedimento diviene essenziale per le locazioni ad uso abitativo perchè risolve la locazione, ma anche perchè prova al fisco che per tutto il periodo della morosità non c’è stato reddito da tassare.

Emettendo il provvedimento di convalida, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coattivamente se necessario.

A questo punto il legale predispone l’atto di precetto per rilascio con il quale  intima al conduttore, che non ha più titolo per detenere l’immobile, di rilasciarlo entro dieci giorni dalla notifica. Allegando al precetto il provvedimento giudiziale. In seguito se l’esecutato continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone l’atto di “significazione di preavviso” con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”. In questa fase si instaura una stretta collaborazione tra avvocato e ufficiale giudiziario per tutte le incombenze ed in particolare  L’U.G. inizia a definire gli accessi all’immobile. L’avvocato per gli immobili ad uso abitativo, specialmente ove siano da sfrattare famiglie con figli, anziani o invalidi, provvederà se necessario ad affiancare all’U.G. le Forze dell’Ordine, il medico legale e se indispensabile un fabbro per forzare la porta e cambiare la serratura.