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Nel caso in cui venga attribuito ad un’agenzia immobiliare il mandato a vendere o ad acquistare un immobile, all’agente spettano sempre le provvigioni o soltanto nel caso in cui la compravendita si perfeziona?

In un numero elevatissimo di casi, la compravendita di immobili avviene attraverso la mediazione di apposite agenzie che, specie in Italia, risultano capillarmente diffuse su tutto il territorio. E questa capillare diffusione va di pari passo ai problemi che sorgono allorché il mediatore che ha avvicinato le parti e ha mediato fra le stesse nel corso delle trattative precontrattuali, esiga il pagamento in proprio favore della provvigione convenuta anche nei casi in cui non vi sia stata la conclusione positiva dell’affare.

Occorre, perciò, fare chiarezza su cosa dice la legge in tali casi per avere un quadro semplice ed esaustivo della disciplina da applicare nei casi di richieste di pagamento della provvigione da parte dei mediatori incaricati dalle parti anche se la compravendita non si sia realizzata.

Diciamo anzitutto che la legge stabilisce che il diritto alla provvigione sorge in favore del mediatore nel momento in cui l’affare tra le parti si conclude per effetto del suo intervento.

Secondo, poi, quanto insegna la giurisprudenza la conclusione dell’affare che fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore coincide con la conclusione e la sottoscrizione del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”).

Ed il diritto alla provvigione resta fermo per il mediatore:

1) anche se una delle parti receda dal preliminare successivamente alla sottoscrizione dello stesso;

2) e anche se il mediatore sia intervenuto senza uno specifico incarico, purché la sua attività di mediazione abbia avuto rilevanza per la positiva conclusione dell’affare essendo le parti consapevoli del ruolo svolto dal mediatore;

3) se il mediatore si sia limitato a reperire e indicare uno dei due contraenti;

4) se il mediatore ha fatto visionare l’immobile all’acquirente e la conclusione dell’affare avvenga dopo la scadenza dell’incarico di mediazione.

Una serie di altre pronunce della giurisprudenza ha sancito che il diritto alla provvigione del mediatore va riconosciuto anche nelle seguenti ipotesi (nelle quali si presume sempre esistente il nesso causale tra l’attività svolta dal mediatore e la positiva conclusione dell’affare, intesa, come sopra precisato, nella sottoscrizione del contratto preliminare):

1) nonostante sia decorso molto tempo tra i primi incontri fra le parti e la successiva conclusione dell’affare;

2) anche se all’immobile si sono poi interessati altri individui che poi non sono stati parti del contratto preliminare.

Infatti, la prestazione del mediatore può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del contratto, e sempre che quest’ultimo evento possa ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.

In un noto caso giurisprudenziale, per esempio, il diritto alla provvigione è stato riconosciuto al mediatore che aveva fissato un appuntamento presso il cantiere della società alienante, aveva fatto visionare al futuro acquirente l’intero complesso edilizio oggetto della trattativa ed aveva mostrato uno degli immobili di cui il complesso stesso si componeva; per il giudice non ha avuto alcuna importanza il fatto che, dalla data della visione degli appartamenti a quello della firma del contratto, fosse intercorso un intervallo di circa sette mesi.

Sulla base dei casi indicati, quindi, si potrà più agevolmente comprendere se il mediatore abbia ragione nel richiedere alle parti di vedere soddisfatto il suo diritto alla provvigione: la cosa essenziale da verificare e che fa senz’altro sorgere il diritto alla provvigione è che egli abbia svolto un’attività che sia stata necessaria affinché le parti sottoscrivessero il contratto preliminare.