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Se l'immobile oggetto del preliminare di compravendita è difforme rispetto a quanto pattuito, il compratore può chiedere la restituzione del doppio della caparra.

Che cosa succede se si firma un preliminare di compravendita di un’unità immobiliare e poi la stessa non è conforme a quanto dichiarato e pattuito?

Uno dei risultati è la possibile risoluzione del contratto.

Se, poi, è stata versata la caparra e la responsabilità è a carico di chi l’ha ricevuta, l’altra parte può esigere il doppio della caparra.

Norma di riferimento è l’art. 1385 del codice civile.

La conferma a questa lettura dei fatti è stata fornita recentemente dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21189 del 17 settembre 2013.

Contratto preliminare

Il codice civile non fornisce la nozione di preliminare.

In una guida redatta dal Consiglio del Notariato con la collaborazione di alcune associazioni di consumatori si legge che il preliminare di vendita, o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.

Il codice non fornisce la nozione di tale contratto ma regola un importantissimo effetto di carattere pratico. Si legge nell’art. 1351 c.c. che:

Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Insomma il contratto preliminare dev’essere quanto meno una scrittura privata.

Sono in molti a consigliarne la trascrizione presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

La ragione è semplice: questa formalità conferisce maggior forza al contratto anche rispetto ad eventuali possibili altri acquirenti e garantisce entrambe le parti dando maggior vincolo all’impegno sottoscritto.

Preliminare e caparra

Contratto preliminareAl momento della stipula del preliminare, solitamente, le parti prevedono il versamento di una somma di denaro (o magari la trasformazione della somma versata al momento della proposta d’acquisto) a titolo di caparra.

Si tratta in questo caso della così detta caparra confirmatoria, la quale è disciplinata dall’art. 1385 c.c. che recita:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Inadempimento e restituzione del doppio della caparra

Nel caso risolto dalla sentenza n. 21189 le parti litigavano in relazione all’inadempimento susseguente alla stipula del contratto preliminare.

In sostanza il promissario acquirente si lamentava in quanto la sua controparte aveva promesso un’unità immobiliare conforme agli strumenti urbanistici ed, invece, a suo dire questa presentava alcune irregolarità edilizie e mancava delle norme igienico sanitarie minime per considerarla abitabile.

La questione finiva nelle aule di giustizia dove il promissario acquirente, dopo aver visto rigettate le proprie ragioni nel giudizio di primo grado, vedeva accolte le proprie richieste: il promissario venditore doveva restituirgli il doppio della caparra versata.

La causa è finita davanti ai giudici del Supremo Collegio che hanno confermato il verdetto.

Nella sentenza si spiega che l’appartamento oggetto del preliminare non era conforme alle regole edilizie e sanitarie (e quindi inagibile) e questo fatto non poteva non essere considerato un inadempimento rispetto a quanto pattuito nel preliminare di compravendita.

Di conseguenza, hanno concluso gli ermellini, in base a quanto previsto dal secondo comma dell’art. 1385 c.c., giustamente la Corte d’appello ha rapportato all'inadempimento contrattuale del (…) la condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra versata dalla promissaria acquirente, essendo venuta meno la causa della corresponsione della caparra stessa, una volta dichiarata la risoluzione del contratto con i conseguenti effetti restitutori (Cass. n. 13828/2000; n. 10953/2012) (Cass. 17 settembre 2013 n. 21189).