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Si sente spesso dire che la donazione di un immobile è un atto “traballante” perché gli eredi del soggetto donante potrebbero, anche dopo molti anni, far valere i propri diritti e chiedere la restituzione del bene non solo al donatario (il beneficiario, cioè, della donazione), ma anche nei confronti di eventuali terzi che da quest’ultimo abbiano acquistato l’immobile. Si pensi, ad esempio, al caso di Tizio che doni la propria casa al figlio Caio e questi, a sua volta, la venda a Sempronio. Alla morte di Tizio, i fratelli di Caio, che ritengano di essere stati lesi nei loro diritti di eredi, potranno impugnare la donazione e, in tal modo, ottenere la restituzione del bene anche da Sempronio.

Questo comporta la difficile possibilità di vendita degli immobili oggetto di donazione: l’acquirente, infatti, potrebbe avere il legittimo timore di un’azione intrapresa, nei suoi confronti, dagli eredi del donante. Le incertezze sul possibile contenzioso ereditario sconsigliano, infatti, fortemente le banche dal trattare questi beni, soprattutto per la concessione di mutui ipotecari, nonostante le cautele messe in atto anche con la consulenza dei notai.

Cerchiamo, dunque, di comprendere come funziona la legge in questi casi.

La tutela dei legittimari

I legittimari sono quei parenti prossimi al defunto particolarmente tutelati dal codice civile. Si tratta di coniuge, figli, ascendenti. Tali soggetti ereditano necessariamente una parte del patrimonio, a prescindere da ciò che il defunto ha disposto (cosiddetta “successione necessaria“).

Se il soggetto defunto, con il proprio testamento o con le donazioni effettuate in vita, ha compromesso la quota di legittima dei legittimari, questi ultimi, al decesso del parente, possono agire in giudizio al fine di ricostituire il patrimonio del parente, anche a dispetto della sua stessa volontà. In pratica, se i legittimari non ricevono quanto loro riservato possono agire in riduzione per far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive dei loro diritti e chiedere ai beneficiari di integrare quanto loro dovuto. In tal modo ai legittimari è garantita la quota prevista per legge sui beni lasciati dal defunto.

L’azione di reintegrazione della quota legittima si compone dei seguenti passaggi:

– riduzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive;

– restituzione da parte dei beneficiari delle disposizioni o donazioni lesive (per es., il figlio di Tizio dovrà restituire alla massa ereditaria i beni ottenuti in donazione dal padre);

– restituzione da parte dei terzi acquirenti dai beneficiari delle disposizioni o donazioni lesive (per es. l’acquirente del figlio di Tizio, donatario del parente defunto, dovrà restituire, alla massa ereditaria, i beni acquistati dal donatario)

In sintesi, con l’azione di riduzione, i legittimari possono chiedere ai terzi che hanno acquistato dal donatario il bene donato; in tal modo, l’acquirente sarà tenuto alla restituzione dei beni immobili o beni mobili registrati.

Tuttavia, la possibilità dei legittimari di recuperare il bene ceduto dal donatario nei confronti di terzi e, quindi, annullare tale vendita, è subordinata a tre condizioni:

– non devono essere trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione; dopo i 20 anni, invece, la donazione non è più revocabile e, quindi, neanche le successive vendite effettuate dal donatario;

– la sentenza di riduzione contro il donatario deve essere divenuta definitiva (in gergo tecnico si dice “passata in giudicato”); per cui, la revoca della donazione non è possibile se è ancora in corso l’appello o il ricorso per cassazione;

– il patrimonio del donatario non deve apparire sufficiente a soddisfare le pretese dei legittimari;

Il terzo acquirente può evitare di restituire l’immobile, pagando agli altri eredi l’equivalente in denaro del bene da restituire, salvo poi il diritto di rivalersi nei confronti del suo venditore.

Se il donatario ha eseguito trasferimenti parziali e successivi, l’azione deve essere proposta seguendo l’ordine cronologico dei trasferimenti partendo dall’ultimo.

Quando la donazione è al sicuro da eventuali azioni di riduzione

Solo dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari (senza che siano sopraggiunte opposizioni) o dopo 10 anni dalla morte del donante (senza esercizio di azione di riduzione) la donazione rimane efficace e la restituzione è preclusa.

Opposizione alla donazione

È possibile ottenere la restituzione dei beni donati anche oltre il decorso dei 20 anni dalla trascrizione della donazione; ma a tal fine il coniuge e i parenti in linea retta del donante devono opporsi alla donazione.

L’opposizione infatti, una volta notificata e trascritta nei confronti del donatario e di chi ha acquistato da quest’ultimo, sospende per 20 anni il decorso del termine ventennale richiesto per domandare la restituzione dei beni immobili e mobili registrati.

L’opposizione deve essere stragiudiziale e avere forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Come rendere definitiva la donazione

Sono state elaborate diverse soluzioni per superare lo scoglio e rendere definitiva la donazione.

Lo scioglimento della donazione per mutuo dissenso è l’ipotesi più diffusa, a seguito della risoluzione 20/E/2014 dell’agenzia delle Entrate che ne sancisce la tassazione in misura fissa.

Si tende anche a far sottoscrivere al coniuge e i parenti in linea retta del defunto un atto con cui dichiarano di rinunciare all’opposizione; la rinuncia è irrevocabile e pertanto preclude definitivamente a chi la presenta la possibilità di sospendere il termine ventennale.

Se sono decorsi 20 anni dalla trascrizione dell’opposizione e questa non è rinnovata, il termine riprende a decorrere.

Un’ultima soluzione efficace potrebbe essere una copertura assicurativa.