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Affitto in nero non registrato: scatta lo sfratto e il recupero degli arretrati non pagati

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Pubblicato da Dimensione Casa in Blog · 19 Marzo 2014
Tags: affittoregistrazionenero

Locazioni non registrate e denunciate dall’inquilino: il locatore potrà recuperare le mensilità arretrate non corrisposte: ecco le conseguenze pratiche della sentenza della Corte Costituzionale.

Avrà dirompenti effetti pratici la sentenza della Corte Costituzionale dello scorso venerdì che ha cancellato la possibilità, per l’inquilino, di “denunciare” il contratto di affitto in nero, ottenendo, così, tre benefici: 1) l’automatica trasformazione della locazione in un contratto di durata di 4 anni + ulteriori 4 anni di rinnovo automatico; 2) la riduzione del canone mensile (nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile); 3) l’impossibilità ad essere sfrattato per mancato pagamento del maggior canone indicato nel contratto (maggiori dettagli nell’articolo: “Affitto in nero? Addio possibilità di denunciare il locatore e ottenere l’automatica conversione del contratto”).

Oggi, invece, questa norma punitiva – volta a sanzionare i proprietari di casa che non avevano registrato la locazione – è come se non fosse mai esistita. La dichiarazione di incostituzionalità da parte della Corte, infatti, ha effetti retroattivi (tranne che per le sentenze passate in giudicato e dei diritti “quesiti” o esauriti): con la conseguenza che ritornano automaticamente in vita i contratti precedenti, “denunciati” dagli inquilini. Pertanto, la locazione con canone “autoridotto” da parte del locatario è illegittima.

Qual è la conseguenza pratica?

La conseguenza – di non poco conto – è che l’autoriduzione del canone, operata per tutto questo tempo dall’inquilino, in forza della legge annullata, è illegittima.

In pratica, l’inquilino si considera automaticamente inadempiente all’obbligo del pagamento del maggior canone stabilito in origine nel contratto di locazione: canone che, in questi anni, non aveva corrisposto grazie alla norma che gli consentiva l’autoriduzione dello stesso dietro registrazione del contratto.

Dunque l’inquilino è in mora e può essere subito sfrattato dal padrone di casa.

Le ipotesi che, in concreto, si possono verificare sono di tre tipi. Analizziamole singolarmente.

1. Contratto di locazione scritto e firmato dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ancora occupa l’immobile.

In questo caso, poiché esiste un contratto valido tra le parti, il locatore potrà agire contro l’inquilino, contestando la (ormai) illecita autoriduzione del canone. Il padrone di casa potrà quindi ottenere lo sfratto del conduttore.

In molti casi il conduttore, nel presentare la “denuncia” del contratto in nero, avrà pure registrato il contratto firmato inizialmente dalle parti, sanando anche la irregolarità fiscale e consentendo ora al locatore di agire in giudizio da subito.

2. Contratto di locazione scritto e firmato dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ha già riconsegnato l’immobile.

In questo caso il locatore potrebbe agire per chiedere il pagamento delle somme arretrate mai corrisposte dall’inquilino, salvo che i due, con la riconsegna della casa, abbiano firmato un atto di transazione, con dichiarazione di non aver più nulla a che pretendere l’uno dall’altro.

3. Contratto verbale di locazione non registrato.

Poiché la legge impone la forma scritta per i contratti di locazione a pena di nullità, il locatore non potrà agire con il procedimento veloce di sfratto (cosiddetta “convalida di sfratto”), ma con una causa ordinaria contestando l’occupazione senza titolo del proprio immobile (poiché la locazione è, appunto, nulla) e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.




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