APE: il contratto non è più nullo
Per l’Ape si torna all’antico: la mancata allegazione della attestazione di prestazione energetica ai contratti traslativi di proprietà e alle locazione di beni immobili tornerà a essere un obbligo punito con sanzione amministrativa; il contratto, però, resta salvo.
La mancata allegazione dell’Ape non è più causa di nullità del contratto. Il nuovo DL “Destinazione Italia” abroga una delle norme più discusse e contestate di quest’anno [1], norma che (introdotta lo scorso 6 giugno) aveva disposto la sanzione della nullità dell’atto di trasferimento di proprietà (a titolo oneroso o gratuito) e delle nuove locazioni qualora non fosse stato consegnata l’attestazione di prestazione energetica.
Ora, nel decreto legge Destinazione Italia è introdotta una disposizione che va a sostituire esattamente quella introdotta lo scorso giugno [2]: nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione viene inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore “dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari”.
Qual è la differenza rispetto a qualche mese fa? Se prima, la mancata allegazione determinava la sanzione della nullità dell’atto, oggi, invece, in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3mila a 18mila euro; la sanzione è da mille a 4mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, è ridotta alla metà.
I controlli e le eventuali contestazioni sulle violazioni saranno svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione, direttamente dall’agenzia delle Entrate.
Tirano così un sospiro di sollievo acquirenti, venditori, locatori, inquilini e soprattutto notai e agenti immobiliari, perché la nullità aveva di fatto bloccato una bella fetta di mercato immobiliare.
E per i contratti già dichiarati nulli?
Per chi sinora ha rischiato la nullità viene introdotta una sorta di sanatoria: su richiesta di almeno una delle parti o di un suo “avente causa” (come gli eredi), per le violazioni commesse prima dell’entrata in vigore del Dl Destinazione Italia (che potrebbe essere forse oggi stesso), invece della nullità si applica la stessa sanzione amministrativa illustrata prima. Questo, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato, cosa assolutamente improbabile dati i tempi della giustizia.