Come mantenere il bonus prima casa con la seconda, evitando sanzioni
Aliquota del 2% sull’imposta di registro e 100 euro di imposta ipotecaria e catastale: i benefici per chi acquista e cambia immobile di residenza.
Anche per chi acquista la seconda casa c’è la possibilità di mantenere le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa; inoltre, esiste un sistema (del tutto legale) per evitare le sanzioni nel caso in cui il contribuente non abbia più i requisiti previsti dalla legge per il suddetto bonus. Ma procediamo con ordine.
Quali sono i benefici fiscali per la prima casa?
Chi acquista la “prima casa” può usufruire di alcuni benefici fiscali che comportano un notevole risparmio. In particolare egli è tenuto a pagare solo:
a) se acquista da privato
– imposta di registro del 2%
– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.
b) se acquista da un’impresa di costruzioni con IVA
– IVA con aliquota è al 4%.
– 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale.
Quali vincoli ha chi acquista la prima casa con le agevolazioni?
Il proprietario ha due importanti vincoli:
– non può vendere la casa per 5 anni;
– entro 18 mesi deve trasferirvi la residenza.
Che succede se si vende la casa prima dei cinque anni?
Si perde il bonus prima casa di cui si è ottenuto il beneficio e, quindi, si paga la differente parte di imposta (la differenza tra le imposte non agevolate e quelle che invece ha già pagato), gli interessi e soprattutto le sanzioni pari al 30% sulla maggiore imposta.
Come si mantiene il bonus “prima casa” se si acquista la seconda?
Esiste un primo modo per evitare di dover restituire i benefici fiscali. Bisogna acquistare una nuova casa entro 12 mesi dalla vendita della prima. È molto importante, però, prima di acquistare la nuova casa con agevolazione, alienare la vecchia casa. Infatti, chi acquista col “bonus” prima casa, deve dichiarare dal notaio di non è essere proprietario, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di immobili già oggetto di beneficio. Inoltre non deve essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) dei diritti su un’altra abitazione ubicata nello stesso Comune.
Quindi, è chiaro che bisogna prima vendere la “prima casa” e poi acquistare “la seconda” (che diventerebbe “prima” ovviamente): se si dovesse fare al contrario (cioè acquistare prima la “seconda casa” e poi vendere la “prima”), si perderebbe il diritto alle agevolazioni e si sarebbe “fuori legge”.
Le agevolazioni fiscali spettano, però, a condizione che il nuovo immobile acquistato non sia di lusso (non abbia categoria catastale A1, A8 o A9).
Come evitare le sanzioni?
Per chi non intende acquistare la “seconda casa” (e magari andare in affitto) abbiamo appena detto che scattano le sanzioni pari al 30% oltre all’obbligo di restituire l’imposta non pagata a suo tempo.
Ma è possibile evitare tali effetti in due modi:
– attendendo cinque anni prima di vendere la casa;
– oppure, se non si ha la pazienza di aspettare il quinquennio, il contribuente può andare a dichiarare, all’Agenzia delle Entrate, l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione: in tal caso gli è concesso chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare solo la differenza tra l’imposta pagata all’atto dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi. Ma non dovrà più pagare sanzioni.