News - Dimensione Casa

Condominio: la ripartizione delle spese secondo millesimi per i lavori inerenti il terrazzo di uso esclusivo o del condominio.

Nel caso di lastrico solare (o anche detto terrazzo) la ripartizione delle spese tiene conto di una fondamentale distinzione a seconda dell’uso del lastrico medesimo:

– se è condominiale, aperto a tutti o inutilizzabile (copertura dell’edificio a terrazzo anziché a spiovente), in tal caso le riparazioni, i rifacimenti, ecc. gravano su tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi;

– se è ad uso esclusivo di uno o più condomini: in tal caso bisogna ulteriormente distinguere:

1- per le riparazioni strutturali e impermeabilizzazione, anche risarcimento danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante: le spese gravano in parte su tutti in parte su chi usa in esclusiva il terrazzo e, in altra parte, sui condomini che sono coperti da detto terrazzo (tenendo conto che se copre locali comuni – come caldaia, portiere – pagano sempre tutti). La ripartizione avviene nel seguente modo: 1/3 chi lo usa in esclusiva, 2/3 tutti i condomini coperti dal terrazzo in millesimi in proporzione del piano.

Gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare.

Se il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico è contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso è soggetto alla doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3, nonché di una quota aggiuntiva dei 2/3.

2- per la piastrellatura, ringhiera, elementi illuminanti e elementi per la miglior fruibilità: la spesa spetta solo a chi ha in uso la terrazza, salvo non sia indispensabile la loro demolizione per il rifacimento del manufatto.

La Cassazione

Di recente, la Suprema Corte ha precisato che In tema di condominio di edifici il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge comunque la funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri indicati dal codice civile (1/3 su chi lo usa, 2/3 sui condomini coperti dal lastrico). Ne consegue che il condominio, in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo, risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. Si tratta infatti di una responsabilità oggettiva derivante da beni in custodia.

La Suprema corte ha confermato il principio secondo cui il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio. Egli, inoltre, ha il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall’amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari a evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario.

Conseguentemente, il condomino può, a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota, agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo.

Tetto

Per quanto invece riguarda la ripartizione delle spese relative al tetto, invece, bisogna distinguere:

– le spese di manutenzione, riparazioni, rifacimento delle opere che formano il tetto (tegole, struttura, telaio, travi, ecc.) gravano su tutti i condomini, o i condomini che hanno l’appartamento ad esso sottostante (ma sempre tutti se copre anche locali comuni). La ripartizione avviene secondo millesimi;

– invece per la Manutenzione, riparazione, rifacimento delle opere che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (mansarde abitabili): perlinatura, coibentazione, ecc., le spese gravano solo sul proprietario della mansarda al 100%.

Nel caso di tetto o tettoia a copertura dell’ingresso comune, la ripartizione avviene secondo millesimi.