Diritto di superficie
Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento, disciplinato dal Codice Civile, agli articoli 952 e seguenti.
Nello specifico, l’articolo 952 recita che il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell’edificio.
Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo.
Tale diritto consente agli aventi causa, di disporre e mantenere, sia al di sopra che al di sotto del suolo di altri, un bene immobile, inteso come costruzione o abitazione, restando proprietari esclusivamente di quest'ultima.
Da quanto enunciato, si è proprietari del bene, ma non del suolo su cui il bene stesso è stato realizzato.
Inoltre, per quanto stabilito dall’art. 956 del C.C., quando si parla di diritto di superficie, ci si riferisce esclusivamente ad immobili, escludendo pertanto altri beni di diversa natura, quali ad esempio piantagioni.
Possiamo dunque stabilire che il diritto di superficie, così come definito dalla norma è un diritto di godimento sulla cosa altrui.
Per di più, il diritto superficiario rappresenta, per la giurisprudenza, un diritto reale perpetuo e si intende concesso a tempo indeterminato.
Nel solo caso in cui il bene sia stato ceduto a tempo determinato, come definito dall’articolo 953, scaduto il termine stabilito, il diritto di superficie viene estinto e la proprietà della costruzione torna al proprietario del suolo.
In questo caso si parla di elasticità del dominio.
Costituzione del diritto di superficie
Il diritto di superficie è un diritto che può essere istituito e definito in diversi modi e in differenti circostanze.
Nello specifico, il diritto di superficie potrà essere costituito secondo le seguenti attività:
- Per contratto
- Per testamento
- Per usucapione
Oggetto del diritto di superficie
Tutte le costruzioni realizzate al di sopra o al di sotto del suolo, così come stabilito dall’articolo 955 del Codice Civile, possono soggiacere al diritto di superficie, qualora siano verificate le condizioni di legge.
Durata ed estinzione del diritto di superficie
Il diritto di superficie, al momento della propria costituzione, può avere una scadenza stabilita, definendosi a tempo determinato e, per questo, con estinzione automatica alla data del limite temporale.
Ciò vuol dire che, quanto costruito dall'avente diritto, all'atto della scadenza stessa, sancita nell'atto costitutivo, potrà addirittura essere demolito o divenire di altra proprietà.
Se il diritto di superficie non è stato esercitato per venti anni, può trovare la propria naturale estinzione.
Immobili interessati dal diritto di superficie
Esercitare e prevedere un diritto di superficie trova larga applicazione nell'ambito delle costruzioni di edifici civili e costruzioni temporanee, come padiglioni allestiti e realizzati per periodi limitati.
Si può parlare di diritto superficiario anche in riferimento a edicole e chioschi, o per la realizzazione di opere dedicate alla pubblica utilità, come nel caso di palificate elettriche, telefoniche e linee teleferiche.
Analogamente, il diritto di superficie si può esercitare in caso di realizzazione di condutture necessarie al passaggio di reti elettriche o gasdotti, per realizzare i quali occorre passare temporaneamente su terreni appartenenti ad altri.
Esempi di diritto di superficie
Per capire meglio l’ambito di applicazione del diritto di superficie, ci si può avvalere di alcuni schemi che, sinteticamente rappresentano quanto di seguito.
schema diritto di superficie ASi può ipotizzare, che un proprietario di terreno concede a terzi, un diritto di superficie in virtù del quale il cessionario può realizzare una costruzione, avendone la piena titolarità, mentre la proprietà del terreno resta al concedente.
Altro caso, è rappresentato dall’ipotesi in cui il concedente, una volta realizzato il manufatto, lo cede al cessionario in proprietà separata, rimanendo così il concedente, esclusivo ed unico proprietario del suolo.
Ultimo esempio contempla la condizione in cui il concedente, permette al cessionario di realizzare una costruzione esclusivamente nel sottosuolo e, ad altro soggetto, la costruzione di una parte in elevazione.
Schema diritto di superficie
In maniera analoga, se il concedente ha realizzato un edificio, questi può alienare la sola costruzione anche a due cessionari differenti, rimanendo però proprietario esclusivo del suolo.
In ultimo, va precisato che la proprietà superficiaria, può interessare anche un solo piano.
Il concedente, cioè, permette al cessionario o superficiario, di costruire una sopraelevazione sulla porzione ceduta.
Diritto di superficie in convezione
I piani per l’edilizia economica e popolare introdotti dalla Legge n. 167 del 1962, ricorrono al diritto di superficie, quale strumento e mezzo giuridico, grazie al quale si è riusciti a costruire un’edilizia convenzionata, a prezzi calmierati.
La norma citata, infatti, mette in condizione l’ente pubblico e, nella fattispecie il Comune, di espropriare terreni ai privati cittadini, al fine di realizzare costruzioni da destinare all’edilizia agevolata.
Le classi meno abbienti, o comunque i soggetti aventi specifici requisiti, potranno accedere all’acquisto di un immobile in convenzione, usufruendo di prezzi di vendita agevolati e calmierati.
Nello specifico, le imprese selezionate per la realizzazione delle abitazioni, grazie alle convenzioni stipulate con il Comune banditore, costruiscono, sui lotti espropriati, edifici da cedere a terzi, a prezzi concordati con i Comuni.
In virtù di queste convenzioni, i prezzi risultano notevolmente inferiori a quelli praticati per la vendita di abitazioni in piena titolarità.
Le convenzioni durano solitamente 99 anni e sono rinnovabili per un uguale periodo.
All’atto della stipula della convenzione vengono stabilite, tra le altre attività, i termini di eventuali limitazioni e i vincoli per l’utilizzo del bene e per la possibile rivendita.
Ad esempio, se ai sensi della legge n. 865 del 1971, la rivendita avveniva solo se trascorsi dieci anni, oggi, per le abitazioni realizzate dopo l’entrata in vigore della legge n. 179 del 1992, si deve attendere appena cinque anni, sia per la vendita che per la locazione.
Il tutto ad un prezzo di mercato libero.
Solo se dovessero cambiare delle condizioni, come l’aumento di almeno due unità del nucleo familiare, gravi problemi di salute o lo spostamento del luogo di lavoro di otre 50 km, i vincoli temporali per la vendita, possono venir meno anticipatamente.
Trasformazione del diritto superficiario in piena proprietà
È possibile estinguere il vincolo di convenzione, e divenire proprietari anche del suolo su cui è stata eretta la costruzione.
Con l’introduzione della legge n. 549 del 1995 e le integrazioni successive, infatti, si possono acquistare, se le condizioni lo consentono, i millesimi del terreno su cui insiste l’edificio, annullando così tutte le prescrizioni e dettami della convenzione pubblica.
Consigli per l'acquisto di immobili in convenzione
Se si è in procinto di acquistare un’abitazione edificata in diritto di superficie, bisogna, come prima attività, richiedere al proprietario, copia della convenzione posta a base dell’intervento edilizio, e farla visionare al proprio notaio di riferimento.
Questo onde evitare cattive sorprese all’atto di un qualunque atto preliminare o di acquisto vero e proprio.
A tal fine, è consigliabile, propedeuticamente, rivolgersi all'ufficio tecnico del Comune in cui ricade l'immobile da alienare.
Solitamente, infatti, i Comuni promotori di attività edilizia in convenzione, mettono a disposizione dei cittadini la modulistica necessaria per richiedere la contabilizzazione dell'importo da estinguere, nel caso in cui si volesse alienare il vincolo del diritto di superficie.
In genere, i documenti da produrre a carico del richiedente sono:
- tabella millesimale dell'appartamento oggetto di alienazione;
- atto di compravendita;
- visure catastali;
- copia di convenzione;
- modulo comunale compilato in ogni sua parte;
- documento di riconoscimento del richiedente;
- marca da bollo.