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Affitto: il diritto dell’inquilino ad acquistare l’appartamento se il padrone di casa, alla prima scadenza, intende venderlo.

Se il locatore, alla prima scadenza della locazione (ad esempio dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4), intende vendere la proprietà dell’immobile locato, all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. Egli, cioè, deve essere preferito a parità di condizioni di vendita rispetto ad altri soggetti anch’essi interessati a diventare i nuovi proprietari dell’appartamento.

Il diritto di prelazione, in ogni caso, è soggetto a determinate condizioni che analizzeremo nel corso di questa breve scheda.

Nel contratto di locazione non può essere inserita (e se inserita è nulla) una clausola in virtù della quale il conduttore rinuncia al diritto di prelazione; così come non ha effetto la clausola che preveda l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile, al solo scopo di non rendere operativo il diritto di prelazione. Tuttavia, è sempre possibile che il conduttore rinunci a tal diritto una volta che sia venuto in essere. Il che può essere anche messo per iscritto una volta verificatisi i presupposti per l’esercizio della prelazione, ma non già prima.

Quali sono i presupposti per il diritto di prelazione?

All’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’immobile in affitto se:
•il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi;
•il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed

Il conduttore deve essere preferito anche rispetto ai coeredi nel caso di immobile caduto in comunione ereditaria. La prelazione però non vale nel caso cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Che succede se il padrone di casa non garantisce il diritto di prelazione?

Il locatore che non rispetti il diritto di prelazione dell’inquilino o la procedura imposta dalla legge per consentire a quest’ultimo di scegliere se acquistare o meno l’immobile, o se comunica un prezzo di vendita superiore a quello invece concordato con il terzo interessato all’acquisto, commette un illecito che può essere fonte di responsabilità e risarcimento del danno in favore dell’inquilino.

In ogni caso il conduttore che non ha potuto esercitare la prelazione ha diritto di riscattare la casa nei confronti del terzo acquirente entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo. Resta fermo il diritto in capo a quest’ultimo di rivalersi poi contro il venditore che non ha rispettato la prelazione.

Il conduttore normalmente formula la richiesta di riscatto con atto di citazione in giudizio nei confronti dell’acquirente (senza quindi la necessità di chiamare in giudizio l’alienante), ma può farlo anche con una dichiarazione scritta recapitata a quest’ultimo. In caso di successivi acquirenti la richiesta è fatta nei confronti dell’ultimo acquirente dell’immobile.

Una volta esercitato il riscatto, il conduttore deve pagare al terzo il prezzo (che è quello indicato nell’atto tra il locatore e il suo immediato avente causa, anche se tale prezzo è simulato) entro il termine di 3 mesi.

Quando non spetta la prelazione?

La prelazione non spetta:
•quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
•per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
•in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
•per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito;
•per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
•in caso di conferimento dell’immobile in una società;
•se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata, salvo che il conduttore dimostri che il locatore ha simulato una vendita in blocco al solo fine di eludere il diritto di prelazione.

La prelazione spetta invece in caso di vendita unica relativa a più immobili tra cui quello locato, anche se la vendita avviene a prezzo complessivo, quando le singole unità immobiliari poste in vendita conservano la loro individualità (cosiddetta vendita cumulativa).

Pertinenze

È diritto del locatore vendere in un’unica operazione, oltre all’immobile in affitto, anche eventuali pertinenze come cantine ed autorimesse o posti macchina. Secondo alcuni giudici, il diritto di prelazione si estende alle pertinenze anche se manca un’esplicita indicazione. Il conduttore non può in tal caso chiedere di esercitare la prelazione scorporando dalla vendita complessiva i soli immobili di suo interesse.

Il locatore non può aggiungere, alla vendita dell’immobile locato, un altro bene quale oggetto complessivo di un’unica vendita ad un prezzo globale, al solo scopo di impedire e rendere più difficoltoso l’esercizio del diritto di prelazione per il conduttore, facendo apparire come vendita in blocco una vendita cumulativa di immobili.

Qual è la procura per l’esercizio della prelazione

Per rispettare la prelazione, è necessario seguire una determinata procedura:
•il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile; lo deve fare con una lettera, scritta di proprio pugno o dal proprio avvocato munito di procura. La notifica di tale comunicazione deve avvenire mediante ufficiale giudiziario o anche con lettera raccomandata;
•in tale comunicazione deve essere indicato il prezzo e le altre condizioni del trasferimento, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
•tale comunicazione può essere effettuata anche dopo che il proprietario abbia già siglato un preliminare con il terzo acquirente, fermo restando che non è necessario trasmettere al conduttore detto preliminare e neppure il nominativo dello stesso. Restano ferme le responsabilità del venditore con il promissario acquirente qualora, a preliminare già siglato, l’inquilino intenda poi esercitare la prelazione;
•il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione;
•il conduttore, entro 60 giorni dal ricevimento di tale comunicazione, deve dichiarare la propria scelta se esercitare o meno la prelazione. Tale dichiarazione va notificata al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario. L’accettazione dell’inquilino non può essere “a condizioni diverse” o inferiori rispetto a quelle proposte dal venditore. Egli deve offrire infatti condizioni uguali a quelle comunicategli. In pratica, il conduttore può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario.
•Se l’inquilino dichiara di voler esercitare il diritto di prelazione, le parti hanno l’obbligo di stipulare il contratto definitivo davanti al notaio entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore.

Il padrone di casa non può quindi revocare la precedente offerta, indicando ulteriori condizioni di vendita più gravose rispetto alle prime, al solo scopo di eludere il diritto di prelazione.

Se ci sono più inquilini

Se ci sono più conduttori del medesimo immobile, il locatore deve comunicare l’intenzione di vendere l’immobile separatamente a ciascun conduttore (cosiddetta prelazione congiunta). La prelazione in tal caso può essere esercitata congiuntamente da tutti o, se qualcuno rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.