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La riforma del condominio ha previsto l’obbligo, per l’amministratore, di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Tale registro deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Ogni variazione di tali dati deve essere comunicata, dal proprietario, all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, deve richiedere al proprietario dell’appartamento, con una lettera raccomandata a.r., le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Se dopo 30 giorni il titolare dell’immobile non risponde o risponde in modo incompleto, l’amministratore può acquisire le informazioni necessarie attraverso gli uffici pubblici, addebitando i relativi costi dei controlli al soggetto responsabile.

Dal tenore letterale della norma risulta che, nel registro anagrafe condominiale, la cui tenuta è curata dall’amministratore, devono essere inseriti i dati della sicurezza relativi alle sole parti comuni e non, invece, a quelle esclusive di titolarità dei singoli condomini.

Tuttavia, è ragionevole ritenere che l’amministratore, anche nello spirito della riforma, abbia il potere di controllare che all’interno delle singole unità immobiliari non si eseguano opere che possano costituire un danno per le parti comuni dell’edificio o che possano pregiudicarne la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico.

Pertanto, proprio a tal fine, l’amministratore potrebbe verificare la regolarità di opere eseguite nelle proprietà esclusive per prevenire l’insorgenza di pregiudizi alla sicurezza dell’intero stabile.

Ovviamente, l’amministratore, in assenza del consenso del proprietario di casa, non avendo egli poteri coercitivi per poter entrare “di forza” nei singoli appartamenti, tantomeno ricorrendo all’intervento della forza pubblica (salvo nel caso di pericolo imminente alla pubblica sicurezza, cosa alquanto rara), dovrebbe farsi autorizzare dal giudice civile, eventualmente ricorrendo a un procedimento d’urgenza.

Diverso potrebbe essere il problema nel caso in cui l’amministratore chieda ai vigili del fuoco un intervento: un problema estremamente delicato quello relativo alla possibilità per le squadre di soccorso dei Vigili del fuoco di accedere a spazi privati in caso di necessità.

In realtà, non esiste una risposta valida per tutte le situazioni, ma occorre valutare caso per caso in funzione del tipo di emergenza che ci si trova ad affrontare.

I Vigili del fuoco sono istituzionalmente preposti ai “servizi pubblici di prevenzione e di estinzione incendi” e ai “soccorsi tecnici in genere”. Il servizio di soccorso tecnico implica essenzialmente fra l’altro, “l’intervento in tutti i casi in cui l’opera dei Vigili del fuoco può tornare utile alla salvezza delle persone e delle cose”.

Questo servizio si limita ai compiti di carattere strettamente urgente e cessa con il subentrare degli organi tecnici competenti (Genio civile, Azienda autonoma statale della strada, Uffici tecnici provinciali, comunali e simili).

Lo stesso concetto è ribadito dalla legge che afferma che sono attribuiti al ministero dell’Interno, e quindi al Corpo nazionale dei Vigili del fuoco, “i servizi di prevenzione ed estinzione degli incendi e, in genere, i servizi tecnici per la tutela della incolumità delle persone e la preservazione dei beni”.

In linea di massima occorre effettuare delle specifiche valutazioni, caso per caso, per definire esattamente se l’eventuale ingresso nell’appartamento possa essere giustificato dal danno che, in caso di mancato accesso, si produrrebbe.

In ogni caso, questo accesso sarebbe giustificato, ad esempio, in caso di incendio o di altro pericolo per la pubblica incolumità, come ad esempio una fuga di gas.

Ma allo stesso modo l’accesso alla proprietà privata potrebbe essere giustificato da una dispersione idrica in grado di arrecare danni alle strutture o agli impianti dell’edificio.

È, quindi, il capo partenza dei Vigili del fuoco che si trova sull’intervento a dover valutare la situazione e il tipo di emergenza per determinare le azioni praticabili (anche, ad esempio, nel caso in questione, la chiusura dell’alimentazione idrica ove possibile) per far cessare il pericolo.