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Lo scorso 8 maggio Abi ed Ance hanno pubblicato congiuntamente un documento per “Il rilancio del mercato immobiliare“.

Il Sole24Ore ne ha dato notizia come “Abi e Ance hanno messo a punto la proposta per il rilancio dei mutui casa“, ma è solo un ovvio dettaglio di chi guarda alla questione con la prospettiva bancario-finanziaria.

Il breve documento, disponibile in originale a questo link, espone sommariamente una diagnosi dei motivi di crisi ed una possibile serie di soluzioni.

Tra le presunte cause della crisi immobiliare ci sarebbero la crisi economica, le “difficoltà” nel mercato del credito, l’inasprimento fiscale e l’IMU. La crisi economica è sicuramente un fattore determinante che si ripercuote anche sul mercato immobiliare sia in maniera diretta che in maniera indiretta. La altre spiegazioni sono alquanto risibili, sbagliate e fuorvianti, evidentemente chi è a capo delle rispettive associazioni ritiene di fare un favore ed un buon servizio ai propri associati deviando l’attenzione dalle vere cause che hanno reso il problema drammatico e dai veri meccanismi che stanno governando la trasformazione del settore.

Non ci sono “difficoltà” nel mercato del credito, diciamolo una volta per tutte e smettiamola di spargere fumogeni che possono convincere solo un lettore distratto e disinteressato. La banche hanno tutta la liquidità necessaria per far credito, la BCE ha ampiamente erogato risorse e Draghi ha invitato più volte gli istituti di credito ad elargire prestiti e mutui. Se le banche si rifiutano di concedere credito e sono molto selettive e restrittive nella concessione è perchè da un lato i potenziali mutuatari acquirenti rimasti in giro dopo l’abbuffata degli scorsi anni è la parte meno solvibile e più vulnerabile del parco clienti (quindi ad alto rischio), dall’altro perchè, ripetiamolo per l’ennesima volta, nessun istituto di credito si sognerebbe di finanziare un bene inflazionato nella disponibilità, sproporzionatamente alto nei prezzi e in decisa rotta di abbassamento dei valori nei prossimi anni dopo aver scavalcato l’apice della bolla immobiliare. Da questo punto di vista l’unico modo per far ripartire il settore mutui ed il settore immobiliare è … l’abbassamento dei prezzi di vendita. Non ci sono soluzioni alternative ed il mercato ne darà semplice dimostrazione nei fatti. Quando i prezzi saranno tornati allineati con le reali possibilità economiche delle giovani famiglie allora per gli istituti di credito tornerà ad essere adeguato concedere finanziamenti a chi potrà permettersi di programmare un acquisto in linea con le proprie risorse senza impegnare grossa parte del reddito per tutta la vita o quasi. In una parola l’acquisto di un immobile deve tornare ad essere sostenibile a partire dal prezzo di base, indipendentemente da tasse, spese accessorie, mediazione e parcelle.

Veniamo all’inasprimento fiscale. Facile parlare di inasprimento dopo quarant’anni e più di regime agevolato. Se si è arrivati a questo drammatica piega congiunturale è anche perchè finora il mattone è stato lungamente e profondamente agevolato in tutte le sue componenti industriali, commerciali, fiscali, amministrative e finanziarie. La bolla immobiliare si è formata anche grazie alle numerose “stampelle” sia sul fronte dei mutui, sia sul fronte delle ristrutturazioni, sia su quello delle compravendite. E’ ovvio che, progressivamente, chiunque avesse un minimo di capacità di programmazione economica non potesse esimersi dal saltare sul carro vincitore sia come investitore privato che come azienda, la rinuncia avrebbe rappresentato la perdita di una comune buona occasione di profitto. Adesso il carro è stracarico di ex-vincenti e non regge più il peso dei troppi proprietari/venditori desiderosi di profitto. O molti di essi si decideranno a scendere (e magari a spingere con i propri mezzi) o il carro resterà fermo insieme ai guadagni che presto si trasformeranno in perdita. A buon intenditor …  Inoltre occorre (purtroppo) ribadire che il regime di tassazione non è significativamente differente da quello in vigore negli altri paesi europei e se sgravi devono (e possono) essere, allora meglio puntare ad agevolare settori produttivi che possano rivelarsi vincenti nei prossimi anni soprattutto in ottica di export a beneficio della bilancia dei pagamenti del nostro paese. Continuare ad agevolare un settore bolso con nuove costruzioni in una nazione dove l’ottanta percento dei cittadini abita una casa di proprietà e sono presenti 7 immobili residenziali per ogni 5 famiglie (dati Adt ed Istat) vuol dire gettare alle ortiche le poche risorse disponibili anzichè impiegarle proficuamente in area produttive o di ricerca e cultura.

Stesso dicansi per l’IMU, tanto sbandierata in alcuni slogan politici quanto inutilmente colpevolizzata dagli addetti ai lavori. Risulta chiaro a tutti, credo, che l’IMU potrà eventualmente essere mitigata solo sulle prime case, le stesse che nella stragrande maggioranza dei casi pagano poche centinaia di euro l’anno, ben poco onere rispetto a quello determinato dagli alti prezzi di vendita o di manutenzione o di interessi su mutuo. Ancora una volta si vuole far passare il messaggio che i lettori sono privi di quel minimo di intelletto necessario per farsi due banali conti. Mi chiedo chi siano i veri responsabili che permettono a questi signori di pubblicare e ri-pubblicare impunemente le stesse sciocchezze che hanno l’unico effetto di farsi ridere dietro e farsi mandare a quel paese. Auspico che nelle posizioni di responsabilità vadano a prendere incarico persone valide e coraggiose in grado di guardare in faccia la realtà e che non sentano il bisogno di additare colpe altrui ma che si facciano carico, nei limiti del proprio ruolo, di analizzare i termini della questione nella loro crudezza e di impartire disposizioni congruenti con i veri problemi. Analisi errate condurranno inevitabilmente a soluzioni sbagliate, a meno che l’intento non sia quello di risolvere i problemi ma piuttosto di mantenere lo status quo della classe dirigente di settori incapaci di rinnovarsi e rispondere seriamente alle nuove pesanti sfide di mercato.

Tra le proposte per il rilancio (ri)compare l’idea di emettere dei covered bond destinati ad investitori istituzionali. Ma stiamo scherzando? Vogliamo ripercorrere gli stessi disastri finanziari recentemente sperimentati in altri paesi (e anche da noi non è detto che non saranno rivelate a breve eguali catastrofi finora nascoste) e magari, come suggerito, drenare le ultime risorse dalla liquidità disponibile di Cassa Depositi e Prestiti? Vorrei ricordare che TUTTI i prodotti finanziari con sottostante gli immobili sono in grave perdita da anni, al punto da aver esaurito già le possilibili proroghe alla scadenza naturale e prossimi a dover chiudere il ciclo in netta perdita per gli investitori. L’eccessiva finanziarizzazione del mattone si è rivelata deleteria sia per il settore immobiliare che per quello bancario-finanziario; rimandare sine-die la resa dei conti dei veri prezzi di vendita immettendo la parte eccedente il valore in obbligazioni non risolverà gli attuali problemi di mercato saturo ed inefficiente anzi creerà i presupposti per una nuova catastrofe finanziaria nei prossimi anni. Non so se la proposta troverà consensi o addirittura approvazione presso le sedi istituzionali, di sicuro questi prodotti non sono in grado di attrarre investitori seri ne sul mercato nazionale ne su quello estero quindi l’eventuale raccolta dovrà avere corso forzoso tra i soliti bistrattati fondi pensione o assicurativi laddove i sottoscrittori non potranno intervenire ad impedire l’infausto investimento.

In ultimo l’appello alla evoluzione verso l’ecosostenibilità delle costruzioni. Ovviamente siamo tutti favorevoli al progresso tecnologico ed ai bassi costi ambientali (nella costruzione, nell’uso, nella manutenzione e nello smaltimento). Attenzione però che dietro la facciata della attenzione per l’ambiente spesso si nascondono vere e proprie truffe commerciali, si spazia dal semplice falso (casa dichiarata in classi che non le competono) ai casi più complicati e controversi di tecnologie avanzate inefficienti o con costi occulti (ad esempio pannelli solari con costi di smaltimento proibitivi).