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La guida completa sul preliminare di acquisto (o compromesso) e sull’atto definitivo (o rogito) davanti al notaio: i due passaggi fondamentali per giungere al trasferimento della proprietà dell’immobile.

La compravendita di un immobile è un atto a cui si perviene attraverso diverse fasi e numerose trattative.

Difficilmente, infatti, il passaggio di proprietà si realizza con la sola firma dell’atto di vendita. Al contrario, quest’ultimo viene anticipato da  un precedente accordo, detto “contratto preliminare” (volgarmente definito “compromesso”), che ha lo scopo di impegnare – in anticipo – le parti a presentarsi, in un momento successivo, davanti al notaio per l’effettiva vendita.

Nella contrattazione immobiliare si ricorre spesso al contratto preliminare perché la particolarità del bene che si compravende impone nella maggior parte dei casi di fissare, in anticipo, i termini dell’affare rispetto alla stipula dell’atto notarile. Il saldo del prezzo si effettua all’atto del rogito.

Cerchiamo quindi di chiarire tali aspetti nella presente guida.

PRELIMINARE D’ACQUISTO

Cos’è

Il preliminare – in gergo anche detto compromesso – è il contratto con il quale il proprietario e il futuro acquirente dell’immobile concordano di stipulare una compravendita, entro una certa data e a determinate condizioni.

Come funziona

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente – che, di norma, versa anche una caparra confirmatoria o un acconto sul prezzo – si obbligano a concludere un contratto definitivo, con il quale trasferire la proprietà dell’immobile. Il compromesso serve quindi a fissare in anticipo i termini dell’affare rispetto alla stipula dell’atto notarile (rogito), offrendo alle parti il tempo di organizzarsi materialmente.

Il preliminare deve avere forma scritta: può essere una scrittura privata (autenticata o no) o un atto pubblico notarile.

Perché possa essere opponibile, il contratto va registrato, cioè presentato all’agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte, entro venti giorni dalla sua firma; se è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita, indicando con precisione gli elementi principali quali la casa da acquistare, l’indirizzo e una sua descrizione (piani, stanze, ecc.), i dati del Catasto (allegando al contratto le planimetrie), il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti, la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito.

È importante verificare la capacità di agire del venditore e il suo regime patrimoniale, e soprattutto che sia lui il vero proprietario, accertando il rogito o la successione ereditaria di provenienza, risalendo di vendita in vendita fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.

Così si certifica l’eventuale presenza di ipoteche o servitù, o trascrizioni che possono pregiudicare i diritti del compratore. Questo accertamento può esser fatto ispezionando i Registri immobiliari, meglio se con l’aiuto di un professionista.

Bisogna inoltre controllare, tra le altre cose, i dati catastali e la conformità delle planimetrie allo stato di fatto dell’appartamento, la regolarità edilizia, la conformità degli impianti alle norme di sicurezza, l’attestato di prestazione energetica, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali.

Che succede se, dopo il compromesso, il proprietario vende a un altro soggetto?

Il preliminare non deve necessariamente essere trascritto nei registri immobiliari. Ma la trascrizione serve per mettersi al riparo da eventuali atti fraudolenti del venditore: infatti, trascrivendo per primi il preliminare si prevale da eventuali successive vendite dello stesso bene da parte dle titolare.

Infatti, nulla toglie che, dopo la firma del compromesso, il proprietario possa (fraudolentemente) vendere lo stesso immobile ad altre persone o iscrivere ipoteche sull’immobile: nel qual caso l’acquirente può chiedere al giudice il risarcimento dei danni.

Ma il proprietario, tra il compromesso e il rogito, potrebbe anche subire azioni sull’immobile da parte di terzi: si pensi a pignoramenti, sequestri o ipoteche giudiziali. Il rischio è più elevato quando si tratta di un imprenditore, che potrebbe fallire.

Per tutelarsi e non perdere le somme versate l’acquirente ha a disposizione due strade. O farsi rilasciare una fideiussione bancaria (ma costosa e difficile da ottenere). Oppure, come detto sopra, ricorrere alla trascrizione del preliminare, che consiste nell’inserimento nei Registri immobiliari e viene eseguita entro 30 giorni dal notaio che ha ricevuto o autenticato il preliminare.

In questo modo si produce un effetto “prenotativo”, come se ad esser trascritto fosse l’atto definitivo. Gli effetti cessano però se entro un anno dalla data fissata per la conclusione, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione stessa del preliminare, non viene poi eseguita la trascrizione del definitivo.

Cosa cambia dal 2014

Per la registrazione del preliminare si paga un’imposta in misura fissa e una proporzionale. Dal 1° gennaio 2014 l’imposta fissa di registro è passata da 168 a 200 euro. Quella proporzionale rimane invece pari allo 0,50% della caparra (o al 3% dell’acconto prezzo).

ROGITO

Cos’è

Per rogito si intende il contratto stipulato con atto notarile. L’espressione deriva dal latino “rogatus” e cioè “richiesto” (formula ancor oggi usata negli atti notarili, e che si legge alla fine del rogito) la quale allude al fatto che i contraenti hanno appunto “richiesto” al notaio di rivestire con la forma dell’atto notarile la loro volontà contrattuale. Nel gergo commerciale, la parola “rogito” è peraltro essenzialmente utilizzata per i contratti di compravendita immobiliare e spesso messa in relazione all’altro evento contrattuale in cui ci si imbatte in una trattativa immobiliare, e cioè il “compromesso”.

Come funziona

Nel compromesso e poi anche nel rogito è indispensabile: individuare con esattezza ciò che si intende compravendere, indicare il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti e stabilire la data entro la quale il rogito deve essere stipulato. Occorre effettuare una nutrita serie di controlli per accertare che tutto sia in regola: accanto ai controlli sullo stato di fatto dell’appartamento che si intende acquistare (che devono essere svolti personalmente dal potenziale acquirente, eventualmente con l’ausilio di un tecnico di fiducia: si pensi ad esempio al controllo degli impianti e della loro messa “a norma”), occorre procedere a verifiche documentali, a molte delle quali peraltro provvede anche il notaio.

Si tratta innanzitutto di controlli inerenti la persona del venditore (ad esempio, si deve verificare se non si tratti di un fallito, di un minorenne, di un interdetto, eccetera) e il suo stato coniugale. Inoltre occorre provvedere ai controlli dei documenti che ineriscono il bene compravenduto: il rogito o la successione ereditaria di provenienza, i dati catastali, la conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, le licenze di costruzione, il certificato di abitabilità, l’eventuale presentazione di istanze di condono edilizio, l’attestato di prestazione energetica.

Cosa cambia dal 2014

Con riferimento al saldo del prezzo da effettuarsi all’atto del rogito, la Legge di Stabilità per il 2014 ha introdotto una rilevante novità, destinata a mutare notevolmente la prassi contrattuale finora praticata: e ciò in quanto il prezzo pagato in occasione della firma di un contratto di compravendita di immobili, tra qualche mese, non sarà più corrisposto direttamente dall’acquirente al venditore: l’acquirente depositerà infatti il prezzo nelle mani del notaio e il notaio lo trasmetterà al venditore una volta che il contratto sia stato sottoposto alla prescritta pubblicità nei Registri Immobiliari o nel Registro delle Imprese.

Il motivo è che il nostro codice civile dispone che se Tizio vende un immobile a Caio il 25 marzo e questa compravendita venga trascritta il 29 marzo nei Registri Immobiliari, ma il 27 marzo Mevio (creditore di Tizio, ad esempio una banca) abbia iscritto – a cautela del suo credito – una ipoteca giudiziale a carico del venditore Tizio, l’acquirente Caio (che ha pagato il prezzo a Tizio) si trova ad aver comprato un bene ipotecato, anche se, il 25 marzo , al momento del rogito, nessuna ipoteca gravava sul bene da lui acquistato.