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Senza l’attestato di prestazione energetica (Ape) il contratto è nullo

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Pubblicato da in Blog · 12 Novembre 2013
Tags: attestatoprestazioneenergetica


Attenzione all’Ape: è obbligatoria in caso di vendita, locazione e donazione di un immobile, pena la nullità del contratto e una sanzione pecuniaria da 3.000 a 18.000 euro.



Adesso, gli immobili possono essere venduti, locati o donati solo in presenza della certificazione energetica, la cosiddetta Ape (attestato di prestazione energetica).



L’Ape, che ha sostituito l’Ace (attestato di certificazione energetica), indica l’efficienza energetica complessiva di un immobile: prende in considerazione i consumi legati al riscaldamento invernale, alla climatizzazione estiva, all’illuminazione artificiale e alla produzione di acqua calda; tiene inoltre conto della presenza di eventuali fonti di energia rinnovabile.



La certificazione suggerisce i possibili miglioramenti per ottenere prestazioni più vantaggiose in termini di risparmio energetico. Il precedente certificato (l’Ace) indicava invece solo i consumi energetici legati al riscaldamento invernale.



L’Ape, allo stato attuale, sfrutta i criteri di calcolo della vecchia Ace, in attesa che il governo indichi i nuovi criteri di calcolo delle prestazioni energetiche.



Ciascun edificio, in base alle proprie caratteristiche e ai consumi, viene inserito in una delle 8 classi energetiche esistenti, dalla A (la migliore) alle G.



L’Ape ha una durata di 10 anni dal momento del suo rilascio. Tuttavia, nel caso in cui l’immobile subisca ristrutturazioni tali da incidere sulle prestazioni energetiche, il certificato energetico deve essere aggiornato con i nuovi parametri. Si deve trattare di interventi significativi (come il passaggio dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo, la sostituzione degli infissi o una migliore coibentazione degli ambienti), che modifichino sensibilmente le prestazioni energetiche dell’immobile.



L’Ape non ha un costo fisso: dipende dalla dimensione dell’immobile, dalla tipologia dell’edificio e degli impianti. Se un immobile non ne è dotato, è il venditore che deve attivarsi per ottenere la certificazione energetica e sostenerne i relativi costi di rilascio.



Per ottenere l’Ape, è necessario rivolgersi ad un professionista iscritto ad un albo regionale dei certificatori energetici oppure ad appositi organismi preposti al rilascio.

Alcune Regioni si sono dotate di una normativa propria, mentre le altre seguono la normativa nazionale.



Non ha alcun valore una eventuale autocertificazione del venditore, né ha valore l’accordo con l’acquirente finalizzato a escludere la consegna dell’Ape. Il venditore, al contrario, deve consentire al potenziale compratore la consultazione dell’Ape già nella fase delle trattative, affinché si renda conto dei consumi dell’immobile.



L’Ape deve poi essere allegata al contratto, qualora le trattative abbiano un esito positivo. Il contratto di vendita deve, a tal proposito, contenere una clausola nella quale si specifica che il compratore ha ricevuto l’attestato di certificazione energetica.



In materia di locazione di immobili:

- l’obbligo dell’Ape riguarda solo i nuovi contratti, mentre non interessa i rinnovi di contratti già esistenti;

- l’Ape deve essere sempre allegata al contratto d’affitto, indipendentemente dalla durata della locazione, quindi anche per periodi limitati: questo è il caso dei contratti d’affitto a studenti universitari o lavoratori fuori sede. Peraltro, l’immobile deve comunque essere dotato dell’attestato di prestazione energetica, indipendentemente dal fatto che venga o meno concesso in locazione.



Le sanzioni

- La vendita dell’immobile, in assenza dell’Ape, è nulla e il venditore è soggetto a una sanzione pecuniaria dai 3.000 ai 18.000 euro;



- la locazione dell’immobile, in assenza dell’Ape, è nulla e il proprietario è soggetto a una sanzione pecuniaria da 300 a 1800 euro;



- se un annuncio di vendita o di affitto di un immobile non contiene l’indicazione dei parametri energetici, il responsabile dell’annuncio è soggetto a una sanzione pecuniaria da 500 a 3.000 euro.



Di norma, è la stessa Agenzia delle Entrate, in sede di registrazione del contratto, a rilevare l’assenza dell’Ape. In ogni caso, anche se il contratto dovesse essere registrato, l’eventuale registrazione non scongiura la nullità che colpisce l’atto.




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