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Surroga del mutuo: cos'è e quante volte si può fare?

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Pubblicato da in News · 24 Febbraio 2018
Tags: mutuosurrogaacquistocasa

Come e quando è possibile cambiare banca? Quanto costa e per quante volte si può richiedere?

La surroga del mutuo è la possibilità concessa al soggetto che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca di passare ad un’altra banca che offre migliori condizioni, senza
costi aggiuntivi. La surroga, anche detta surrogazione o portabilità del mutuo è stata introdotta nel 2007 dal famoso decreto Bersani.
La sua nascita e la sua diffusione si devono al fatto che, come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata.  Però, durante questo arco temporale – che dura talvolta decenni – il mutuatario può scegliere di cambiare la banca e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo. In ciò consiste appunto la surroga.
Ma quante volte è consentito compiere questa operazione? Quante volte si può richiedere la surroga del mutuo?

Surroga del mutuo: differenze con la rinegoziazione
Prima di entrare nel vivo del quesito relativo a quante volte si può richiedere la surroga del mutuo è bene fare chiarezza in ordine ad alcuni concetti di base: surroga e di rinegoziazione. Con la surroga il mutuatario (ossia chi beneficia del mutuo) ha la facoltà, in ogni momento, di trasferire il mutuo ad un altro mutuante che può essere ad esempio un’altra banca o un ente previdenziale che gli concede condizioni contrattuali più vantaggiose. Questa operazione non comporta spese a suo carico e non comporta decadenze da eventuali benefici fiscali. Invece, senza cambiare istituto, il mutuatario può altresì rinegoziare con la stessa banca con cui ha in corso il mutuo le condizioni del contratto stesso. Questa operazione viene detta rinegoziazione del mutuo. Di solito la rinegoziazione si effettua per rideterminare la durata del mutuo o apportare modifiche al tasso di interesse o ancora la tipologia del mutuo (ad esempio per passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso e viceversa). La rinegoziazione del mutuo avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata (per esempio con uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente). Non è necessario, infatti, l’intervento di un notaio.

Surroga del mutuo: il procedimento
Diverso è il discorso nel caso di surroga. Infatti, il mutuatario che intenda trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, deve richiedere alla nuova banca mutuante di avviare la procedura finalizzata al trasferimento. Ovviamente il mutuatario deve fornire una serie di documenti attraverso i quali il nuovo intermediario possa compiere le proprie valutazioni in ordine al finanziamento. Tra questi il mutuatario deve consegnare al nuovo finanziatore quello relativo all’importo del debito residuo. Se il mutuatario non provvede direttamente, la nuova banca deve assumere tutte le informazioni dalla banca originaria. Appresi i dati necessari, la nuova banca compie una valutazione circa la propria disponibilità (e convenienza) ad emettere il finanziamento.
Se l’esito della valutazione è positivo, la nuova banca conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento che dovrà effettuarsi dinanzi al notaio.  L’atto di surrogazione, infatti, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’operazione di surrogazione non comporta spese o commissioni per il mutuatario. La legge prevede che tale portabilità non solo è consentita ma è anche gratuita ed implica la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e di un atto con il quale la vecchia banca cede il contratto del mutuatario alla nuova banca. Ciò che viene trasferito con questo nuovo contratto è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato dal cliente che passa alla nuova banca che si incarica di saldare il debito residuo del mutuo stipulato in origine. Il cliente dal canto suo, si impegna a saldare le rate del mutuo alle condizioni concordate con la nuova banca senza avere più rapporti con il vecchio istituto bancario.

Surroga del mutuo: quando è consentita?
La surrogazione è possibile in presenza di determinate condizioni e requisiti, sanciti dalla legge che sono i seguenti:

- il nuovo contratto di mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da un atto formale redatto dal notaio;
- il nuovo contratto di mutuo deve indicare necessariamente la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;
la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

Surroga del mutuo: effetti
A seguito della surrogazione si producono una serie di effetti. In primo luogo, come è ovvio, l’estinzione del debito nei confronti della banca originaria. Poi il subentro della nuova banca mutuante nelle garanzie, reali e personali, accessorie al credito surrogato. Con la surroga, infatti, si trasferisce la garanzia ipotecaria da un mutuo all’altro, senza necessità di iscrizione di nuova ipoteca.

Surroga del mutuo: quante volte si può fare?

Come anticipato, la surroga del mutuo può essere richiesta dal mutuatario in qualsiasi momento e per tutte le volte che vuole. La legge, infatti, non prevede alcun limite. Tuttavia nei fatti le cose non stanno proprio così, in considerazione del fatto che in gioco ci sono sempre delle grosse somme di denaro. Nella realtà, infatti, le banche prima di accettare una surrogazione fanno degli accertamenti sul debitore e molte – generalmente tutte – non vedono di buon occhio il cliente che si è avvalso diverse volte di questa possibilità. Ciò per diverse ragioni. In primo luogo perché questo comportamento potrebbe essere interpretato come preludio di un inadempimento. In secondo luogo, perché i costi dell’operazione – perizia, trasferimento, rogito notarile – sono tutti a carico della nuova banca che a questo punto potrebbe non voler sostenere queste spese per un cliente che, a distanza di qualche mese, potrebbe verosimilmente trasferire per surroga il nuovo contratto di mutuo ad un altro Istituto di credito.




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