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Importante novità sulle compravendite: il divieto della consegna al venditore del prezzo ex L. 27.12.2013, n.147

- Come è noto i commi dal 63 al 67 della Legge 27.12.2013, n.147 hanno introdotto il deposito obbligatorio del prezzo delle compravendite e di altre somme presso il notaio. La norma è temporaneamente sospesa in attesa di un decreto attuativo del Presidente del Consiglio dei Ministri da emanarsi entro 4 mesi dal 1° gennaio 2014.
Il principio generale che anima la norma è meritevole: si sa che c’è una differenza temporale tra la iscrizione delle pregiudizievoli nei Pubblici Registri e il momento in cui esse appaiono nella visura. Anche se il notaio controlla diligentemente la situazione immobiliare al momento stesso dell’atto notarile di compravendita, quello che gli appare è la “fotografia” della situazione di qualche giorno prima. In questo lasso di tempo, sia pur breve, un venditore disonesto ha la possibilità di vendersi dieci volte lo stesso immobile lasciando nove acquirenti a bocca asciutta.
Nondimeno la norma presenta evidenti lacune che riteniamo di dover segnalare, nella speranza che esse siano colmate dal decreto attuativo e non, magari, peggiorate.

La tassazione indiretta e l’esproprio coattivo

La norma risente troppo apertamente dell’intenzione di elaborare una nuova tassa a carico delle compravendite immobiliari. Tutte le somme debbono essere versate su un conto corrente dedicato (comma 63) che frutterà interessi a favore dello Stato, i quali sarebbero finalizzati ai “finanziamenti alle piccole e medie imprese”. I tassi di interesse che le banche dovranno pagare su tale provvista saranno definiti in via generale dall’emanando decreto (comma 67).
Riteniamo che il meccanismo costituisca un ulteriore peso sulle compravendite immobiliari. Quegli interessi infatti non sono tecnicamente dello Stato, ma sono del proprietario delle somme, ancorché “parcheggiate” nel conto corrente dedicato e non ritengo neppure corretto che lo Stato lo espropri. Si consideri inoltre che la determinazione di un tasso di interesse da parte dello Stato obbligherà le banche a rivalersi in qualche modo nei confronti delle parti, magari chiedendo elevate commissioni. Chi pagherà queste commissioni? Si corre il rischio che l’acquirente paghi 100.000 euro da consegnare al venditore e poi il notaio ne possa ritirare 99.000 al momento dello svincolo.

Sospetta incostituzionalità

Ma c’è qualcosa di più, perché il meccanismo degli interessi escogitato dal legislatore è una vera e propria tassa indiretta, anzi occulta, che, a mio avviso, contraddice apertamente l’art. 23 della Costituzione, che recita come: “Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge”. A maggior ragione se si consideri  l’acquisizione coattiva degli interessi su somme che rimangono di proprietà dei privati (anche se “parcheggiate” nel deposito) come un esproprio forzoso.

La sopravvenienza di pregiudizievoli

La legge trascura l’ipotesi in cui il notaio, dopo la verifica, trovi effettivamente l’esistenza di nuove pregiudizievoli. In mancanza di indicazioni legislative il notaio non potrà svincolare la somma di danaro, che rimarrà nel conto indefinitivamente, fino ad eventuale pronuncia del giudice (continuando a fruttare interessi a favore dello Stato), salvo un diverso accordo delle parti che dovrà però essere formalizzato in un atto notarile, con aggravio ulteriore di costi.

Le dichiarazioni di successione

Il comma 63 obbliga a versare sul conto corrente dedicato anche “le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazione di successione”. Ne consegue dunque che le dichiarazioni di successione non possano essere più presentate autonomamente dalle parti, ma di ciò debba essere dato obbligatoriamente incarico al notaio, che è l’unico abilitato al versamento sull’apposito conto corrente, con ulteriore aggravio anche sulle somme da pagarsi per le successioni ereditarie.

I tempi per lo svincolo del deposito del prezzo

Il venditore dovrà abituarsi ad ottenere il prezzo dell’immobile da lui venduto dopo un periodo di tempo che potrà anche essere notevole al momento della vendita. Già il deposito delle somme dovute a titolo di imposta su un conto corrente fa perdere almeno sei giorni a causa dei tempi bancari perché l’assegno sia reso disponibile. Se a ciò si aggiunge la necessità di spostare una seconda volta la somma nel conto corrente già esistente e finalizzato al pagamento telematico delle imposte, porta a dodici giorni il periodo di tempo prima del quale il notaio non può iniziare la procedura di registrazione, salvo l’anticipazione delle imposte con suo danaro, circostanza questa assai improbabile. Se a questo periodo si aggiunge il tempo concesso dalla legge al notaio per le operazioni di registrazione e trascrizione, salvaguardato espressamente dal comma 66 della legge, i tempi per lo svincolo si allungano. A ciò può anche aggiungersi il periodo dovuto alla necessità di mantenere il deposito fino a quando venga meno la posizione di responsabile o sostituto d’imposta del notaio, che attualmente è di 60 giorni dalla registrazione dell’atto. Se infatti l’ufficio liquida una somma diversa (e maggiore) delle imposte per sua interpretazione normativa diversa da quella del notaio quest’ultimo non può trovarsi scoperto per aver già svincolato le somme a favore del venditore.

Abolizione delle vendite a catena

Il periodo di svincolo, più o meno lungo, ma certamente rilevante, comporterà l’impossibilità della effettuazione delle vendite a catena, pur così frequenti nella pratica commerciale e immobiliare. Il venditore che desidera ricomprare immediatamente dopo un altro immobile, utilizzando il prezzo di quanto da lui venduto, non potrà attuare il suo progetto, ma dovrà necessariamente attendere, con tutti i rischi conseguenti.

Impossibilità di trascrizioni urgenti

Tutte le registrazioni e trascrizioni urgenti non potranno essere più attuate anche se, per la verità, il motivo principale dell’urgenza, e cioè la tutela nei confronti di eventuali pregiudizievoli che si teme sopraggiungano viene meno col meccanismo di garanzia della nuova legge.

Il pericolo del consolidamento

Nulla dice la norma sul periodo di consolidamento, che è invece nell’interesse di tutela e di garanzia della maggior parte degli istituti bancari. L’operazione di deposito e successivo svincolo, così come prefigurato dalla legge, ha in mente solo l’intervento imprevisto di ordinarie pregiudizievoli, non di eventuali sentenze concorsuali che retroagiscano di undici giorni dal momento della loro emissione. C’è quindi il rischio che, nonostante la normativa, l’acquirente da un’impresa, o comunque da un venditore privato che eserciti anche attività di impresa, debba egualmente sopportare un rischio.

Le spese condominiali

La norma prevede espressamente il deposito nel conto anche delle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali o “di altri oneri dovuti”, sicché parrebbe che il notaio, anziché lasciare all’autonomia delle parti la regolamentazione (e il rischio) dell’esistenza di tali debiti debba necessariamente avere cognizione della possibilità che l’immobile sia gravato da spese condominiali o da altri oneri per poter canalizzare tali somme nel conto corrente dedicato.

Il rischio degli assegni bancari

Nella autonomia delle parti il venditore può decidere di fidarsi di assegni bancari dell’acquirente assumendosi sia il rischio del mancato pagamento che delle spese del protesto. Dovendosi ora versare gli assegni sul conto corrente dedicato c’è da domandarsi se il notaio possa accettare l’acquisizione di assegni bancari. Certamente no di sua iniziativa, ma vi sono perplessità per tale accettazione anche in caso di esplicita autorizzazione da parte del venditore contenuta all’interno dell’atto. Senza contare che in caso di mancato pagamento dell’assegno il notaio non può farsi carico delle spese di protesto per somme che non lo riguardano.

La “relazione definitiva”

Lo svincolo delle somme potrà avvenire solo dopo una verifica ipo-catastale ulteriore da parte del otaio. Si tratta, in sostanza, di quello che il notaio già fa con la relazione definitiva che consegna alle banche per lo svincolo dell’erogazione. Ma tale verifica comporta dei costi, che nel contratto di mutuo sono già ricomprese, ma per le compravendite dovranno essere conteggiate e pagate a parte. Da chi? Dall’acquirente alla cui tutela è finalizzato il sistema, o dal venditore che ha l’obbligo di garantire l’acquirente?

I maggiori costi

Pure devono essere considerati i costi per l’incarico al notaio e di tutti i rischi relativi. Gli assegni, di valore magari cospicuo, debbono essere materialmente versati e registrati ufficialmente nel Registro somme e valori a madre e figlia. Si tratta di operazioni a cui corrispondeva una specifica voce tariffaria e che certo non potranno essere eseguiti gratuitamente, se non altro per la responsabilità notarile connessa al versamento, al deposito, e allo svincolo. Queste ultime considerazioni sono fatte dallo scrivente in base ad una valutazione di inderogabilità della normativa. Riteniamo infatti che le parti non possano, sia pur con disposizione scritta inserita in atto, derogare al meccanismo tassativo della legge prevedendo il deposito della somma presso il notaio solo fiduciariamente, e cioè senza il deposito nel conto corrente dedicato. Senza contare, ovviamente, la illegittimità di escamotage di basso profilo, come quella, ad esempio, di procedere al pagamento della somma con la data fittizia del giorno prima dell’atto notarile. Ipotesi, quest’ultima, che costituirebbe vera e propria evasione fiscale (attesa la finalità tributaria del meccanismo) e che obbligherebbe il notaio alla segnalazione alla Polizia Tributaria.

Il concetto di “pregiudizievole”

Ulteriori ritardi nello svincolo delle somme possono derivare dalle problematiche interpretative sulla qualifica di “pregiudizievole” delle iscrizioni o trascrizioni che il notaio rilevasse successivamente alla stipula. L’autonomia delle parti può anche valutare come non ostative alcune specifiche trascrizioni pregiudizievoli, ma il notaio non potrà avere tale autonomia, ed è dubbio se le parti possano chiedergli una diversa valutazione. In ogni caso, anche se si ammettesse una decisione delle parti di non considerare ostative eventuali iscrizioni e trascrizioni successivamente intervenute, è certo che tale decisione delle parti dovrà essere formalizzata con un atto notarile specifico.

Le cessioni di aziende

La problematica suestesa riguarda, è bene non dimenticarlo, anche i contratti che hanno ad oggetto aziende, e non solo immobili. Il notaio dovrà compiere la stessa operazione anche per la cessione di aziende, di rami di aziende, e presumibilmente di quote societarie. Ciò implica indirettamente una modifica della normativa vigente, perché attualmente per tali contratti non è neppure necessaria la tracciabilità delle somme pagate, mentre con l’obbligo di deposito nel conto corrente dedicato le somme effettivamente pagate non potranno non emergere formalmente e sostanzialmente.

Stop agli attuali mutui

Notevolissimo rilievo pratico ha la nuova norma nei confronti dei mutui ipotecari. Come è noto le banche già si tutelano in maniera simile a quella prevista dalla legge 27.12.2013 n. 147 trattenendo la somma di danaro del mutuo (finalizzata all’acquisto di un immobile) per un periodo di tempo che comprende la registrazione e trascrizione dell’atto di acquisto dell’immobile sottoposto ad ipoteca e la successiva iscrizione dell’ipoteca, senza contare le ipotesi in cui la banca chieda altresì il decorso del termine per il consolidamento della sua ipoteca. A fronte di questa attesa per l’erogazione, che il venditore nella maggior parte dei casi sopporta pazientemente, la banca richiede che l’atto di compravendita antecedente sia dal venditore stesso debitamente e definitivamente quietanzato. In sostanza la banca richiede al venditore una fictio iuris. Che cioè il venditore dichiari di essere stato pagato con quegli assegni che in realtà ancora non ha ricevuto perché “bloccati” dalla banca fino all’espletamento di tutti gli ulteriori controlli e adempimenti richiesti dalla banca stessa. Ciò non potrà più avvenire, perché il venditore non potrà più dichiarare di essere stato pagato senza il deposito del prezzo presso il notaio. Certamente è un problema che dovranno risolvere le banche, ma è certo che la nuova legge costituirà una diminuzione della garanzia richiesta dalle banche in sede di stipula del mutuo, con conseguenti aggravi di costi nei confronti della clientela. Viene ora qui in mente l’usanza sempre più diffusa di richiedere ai mutuatari pesanti coperture assicurative.

Le cancellazioni di ipoteca

Difficilmente risolvibili sono i problemi relativi alla prassi della cancellazione dell’ipoteca e/o del pignoramento col prezzo della vendita. Il notaio non può svincolare la somma in permanenza dell’ipoteca e/o del pignoramento, specie se in presenza di un meccanismo di cancellazione semplificata dell’ipoteca che non fornisce all’acquirente l’immediata scomparsa della pregiudizievole, e specie se ci si trova in presenza del pignoramento, con tutti i rischi successivi che ciò comporta.

Conclusioni

Potrà il Presidente del Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di concerto con il Ministro della Giustizia, sentito il parere del Consiglio Nazionale del Notariato, risolvere entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge questi, e i numerosi altri problemi applicativi che la legge comporta? Quale impatto avrà la normativa su una situazione di mercato già difficile e, conseguentemente, sui prezzi degli immobili?