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Le banche come sappiamo in questo periodo erogano pochi mutui e sempre più spesso agli acquirenti viene proposto l’accollo del mutuo preesistente, in pratica si tratta di subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario.

L’accollo è un negozio giuridico regolato dall’art. 1273 del codice civile e prevede un accordo tra il debitore (accollato) ed un terzo(accollante) in virtù del quale quest’ultimo si assume un debito del primo verso un creditore (accollatario) liberando il primo dall’obbligazione di pagare alle scadenze le somme dovute.
L’accollo può essere di due tipi,:
1) cumulativo quando il debitore originario resta obbligato in solido verso la banca insieme al nuovo debitore quindi se l’accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l’accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona
2) liberatorio quando svincola il vecchio debitore sgravandolo di qualsiasi responsabilità per l’eventuale mancato pagamento delle rate e lascia l’onere del pagamento completamente a carico dell’accollante.

Dobbiamo differenziare anche la figura dell’accollato, perchè se si tratta di un costruttore l’accollante il più delle volte ha la possibilità di decidere la cifra da accollarsi fino ad un massimo dell’ 80% del controvalore immobiliare, mentre nel caso l’accollato sia un venditore privato l’importo massimo che potrà essere utilizzato corrisponde al debito residuo del mutuo esistente.

Il vantaggio di accollarsi il mutuo esistente potrebbe essere dato dal risparmio delle spese di apertura del finanzaiamento, ma come vedremo in seguito non è detto che sia veramente vantaggioso.

La banca non può rifiutare l’accollo in quanto si tratta di un contratto stipulato tra il debitore originario e il nuovo e a favore del creditore del primo, tuttavia senza l’adesione della banca l’accollo rimane un contratto soltanto tra accollante e accollato. Anche nel caso di adesione della banca al contratto di accollo c’è liberazione del debitore originario solo se ciò è espressamente scritto nel contratto, o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo, in caso contrario entrambi rimangono obbligati in solido nei confronti della banca.
Nel caso la vendita dell’immobile avvenisse senza il benestare all’accollo della banca, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al venditore indipendentemente dal cambio di intestazione dell’immobile che continuerà a garantire il debito in virtù dell’ipoteca iscritta.

Se dovete acquistare un’immobile dall’impresa costruttrice è molto probabile che sia l’impresa stessa a proporvi  l’accollo del mutuo esistente e non certo per farvi un favore, l’impresa infatti ha notevoli vataggi se vi accollate parte del mutuo esistente, in primo luogo non è obbligata ad estinguere con fondi propri la quota del mutuo gravante sull’unità immobiliare che volete acquistare, in secondo luogo può richiedervi il rimborso di parte delle spese sostenute per l’accensione del mutuo edilizio.
Pertanto se acquistate da un costruttore fate attenzione prima di firmare la proposta di acquisto perchè spesso tra le clausole è previsto l’obbligo all’accollo del mutuo, è bene prima di firmare conoscere le condizioni del mutuo, l’eventuale commissione di subentro richiesta dalla banca e l’importo di tutte le spese che il costruttore intende addossarvi per concedervi l’accollo, ricordatevi che una volta firmata, la proposta è vincolante e c’è il rischio che le spese per l’accollo superino quelle richieste dalla banca e dal notaio per la stipula di un mutuo ex novo.

Qualora aveste intenzione di accollarvi il mutuo esistente tenete presente che soprattutto nel caso di accollo liberatorio, la banca richiederà tutta la documentazione anagrafica e reddituale dell’acquirente ed effettuarà l’analisi come se si trattasse della concessione di un nuovo mutuo, inoltre non è detto che vi mantenga le condizioni stabilite nel mutuo originario ma potrebbe adeguarle a quelle proposte per i nuovi mutui, quindi del mutuo originario in realtà rimmarrebbe ben poco. Prima di accettare assicuratevi con anche che il venditore sia in regola con i pagamenti delle rate per evitare brutte sorprese in seguito.

In poche parole fate attenzione perchè non sempre l’accollo è la soluzione migliore per ottenere il mutuo.